Nebenkosten beim Immobilienkauf: Diese Kosten fallen in der Schweiz zusätzlich an

Der Kauf eines Eigenheims ist ein grosser finanzieller Schritt. Neben dem Kaufpreis entstehen jedoch weitere einmalige und laufende Kosten, die in der Budgetplanung berücksichtigt werden sollten. Wer diese Ausgaben frühzeitig kennt, schafft eine solide Grundlage für einen langfristig tragbaren Immobilienkauf.

Einmalige Zusatzkosten beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie fallen in der Schweiz verschiedene Kosten an, die zusätzlich zum Kaufpreis bezahlt werden müssen. Dazu gehören insbesondere Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Kosten für die Errichtung oder Anpassung eines Schuldbriefs sowie je nach Kanton Handänderungsabgaben oder vergleichbare Steuern. Die konkreten Ansätze sind kantonal geregelt und unterscheiden sich erheblich. In Zürich wird beispielsweise seit 2005 keine Handänderungssteuer mehr erhoben, während in anderen Kantonen entsprechende Abgaben weiterhin anfallen können.

Notariatskosten, Grundbuchgebühren und Schuldbrief

Ein Immobilienkauf muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Zudem wird der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen. Erst mit diesem Eintrag wird der Käufer oder die Käuferin rechtlich als neue Eigentümerschaft ausgewiesen. Die damit verbundenen Gebühren richten sich nach kantonalem Recht und hängen meist vom Kaufpreis ab.

Je nach Kanton werden Notariats- und Grundbuchkosten vom Käufer getragen oder zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Ein einfaches Beispiel zeigt die Grössenordnung. Wer im Kanton Zürich eine Eigentumswohnung für CHF 1’000’000 kauft, muss keine Handänderungssteuer bezahlen. Trotzdem fallen Gebühren für Notariat, Grundbuch und allenfalls für die Errichtung oder Erhöhung von Grundpfandrechten an.

In einem Kanton mit Handänderungssteuer kann die gleiche Immobilie deutlich höhere Kaufnebenkosten verursachen. Deshalb ist es wichtig, nicht mit einer schweizweiten Pauschale zu rechnen, sondern die Regeln am Standort der Liegenschaft zu prüfen.

Ein weiterer Punkt ist der Schuldbrief. Wenn eine Hypothek aufgenommen wird, braucht die Bank eine grundpfandrechtliche Sicherheit. Dafür wird in der Regel ein Schuldbrief errichtet oder ein bestehender Schuldbrief übernommen. Wird ein neuer Schuldbrief erstellt oder ein bestehender erhöht, entstehen zusätzliche Gebühren. Diese Kosten werden oft unterschätzt, gehören aber zur vollständigen Kaufplanung dazu.

Steuern rund um den Kauf

Steuern beim Immobilienkauf sind in der Schweiz kantonal geprägt. Für Käuferinnen und Käufer ist vor allem relevant, ob am Standort der Liegenschaft eine Handänderungssteuer oder eine ähnliche Abgabe anfällt. Diese wird auf dem Eigentumsübergang erhoben und kann je nach Kanton unterschiedlich ausgestaltet sein. In gewissen Kantonen fällt sie gar nicht an, in anderen kann sie einen spürbaren Betrag ausmachen.

Die Grundstückgewinnsteuer betrifft grundsätzlich die verkaufende Partei. Käuferinnen und Käufer sollten dennoch darauf achten, dass die Steuer im Kaufprozess korrekt geregelt und sichergestellt wird, da je nach kantonaler Regelung gesetzliche Pfandrechte oder Sicherungsmechanismen bestehen können.

In der Praxis wird dies häufig über den Kaufvertrag, das Notariat oder eine Sicherstellung gelöst. Für eine verbindliche Einschätzung empfiehlt sich eine Abklärung mit Notariat, Steueramt oder Fachberatung.

Umzug und kleinere Anpassungen

Neben den rechtlichen und administrativen Kaufkosten entstehen fast immer weitere Ausgaben rund um den Einzug. Dazu gehören der Umzug selbst, die Endreinigung der bisherigen Wohnung, neue Möbel, Vorhänge, Leuchten, kleinere Malerarbeiten, Anpassungen an Küche oder Bad, Gartenarbeiten oder der Ersatz einzelner Geräte. Diese Beträge wirken einzeln oft überschaubar, summieren sich aber rasch.

Ein Ehepaar, das ein Einfamilienhaus für CHF 1’200’000 kauft, plant vielleicht CHF 5’000 für den Umzug ein. Nach dem Einzug kommen neue Einbauschränke, zusätzliche Lampen, ein Servicetermin für die Heizung und kleinere Gartenarbeiten dazu. Aus den ursprünglich erwarteten CHF 5’000 können schnell CHF 15’000 bis CHF 25’000 werden. Wer dafür eine separate Reserve einplant, bleibt handlungsfähig und muss nicht direkt nach dem Kauf auf kurzfristige Kredite oder die Auflösung anderer Reserven zurückgreifen.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Mit dem Eigentum übernehmen Käuferinnen und Käufer dauerhaft Verantwortung für Betrieb, Unterhalt und Werterhalt der Liegenschaft. Im Unterschied zur Miete sind viele Kosten nicht mehr indirekt in einem monatlichen Mietzins enthalten, sondern müssen direkt getragen und vorausschauend budgetiert werden. Die Wohnkosten im Eigentum umfassen neben den Hypothekarzinsen auch Amortisation, Nebenkosten und Unterhalt.

Unterhalt und Rückstellungen

Eine häufig verwendete Faustregel lautet, jährlich rund 1 % des Immobilienwertes für Unterhalt und Nebenkosten einzuplanen. Der tatsächliche Bedarf hängt jedoch stark vom Alter, Zustand und Ausbaustandard der Liegenschaft ab.

Bei einem Haus mit einem Wert von CHF 1’000’000 bedeutet die 1-Prozent-Regel rund CHF 10’000 pro Jahr. Dieser Betrag wird nicht jedes Jahr vollständig ausgegeben. In einem Jahr fallen vielleicht nur kleinere Reparaturen an. In einem anderen Jahr muss die Heizung ersetzt, die Fassade saniert oder das Dach teilweise erneuert werden. Genau deshalb sind Rückstellungen wichtig. Sie gleichen unregelmässige, aber vorhersehbare Ausgaben über die Jahre aus.

Bei Stockwerkeigentum kommt zusätzlich der Erneuerungsfonds ins Spiel. Dieser dient dazu, künftige Sanierungen gemeinschaftlicher Gebäudeteile zu finanzieren. Dazu zählen etwa Dach, Fassade, Treppenhaus, Lift, Leitungen oder gemeinschaftliche technische Anlagen. Die Beiträge werden in der Stockwerkeigentümergemeinschaft festgelegt und richten sich meist nach Wertquoten oder Reglement. Auch hier gilt: Ein tiefer monatlicher Beitrag wirkt attraktiv, kann aber später zu hohen Sonderzahlungen führen, wenn der Fonds ungenügend geäufnet ist.

Versicherungen für Wohneigentümer

Versicherungen sind ein fester Bestandteil der laufenden Eigentümerkosten. In den meisten Kantonen besteht eine Pflicht zur Gebäudeversicherung. Je nach Kanton erfolgt diese über eine kantonale Gebäudeversicherung oder über private Anbieter. Die konkreten Regelungen unterscheiden sich kantonal und sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Neben der Gebäudeversicherung sind Hausratversicherung, Privathaftpflichtversicherung, Gebäudehaftpflicht oder Zusatzdeckungen gegen Wasser, Glasbruch, Erdbeben oder weitere Risiken zu prüfen. Welche Policen sinnvoll sind, hängt von Objekt, Kanton, Nutzung und persönlicher Risikobereitschaft ab. Bei einem selbstbewohnten Einfamilienhaus ist die Ausgangslage anders als bei einer vermieteten Liegenschaft oder einer Eigentumswohnung in einer grösseren Gemeinschaft.

Energie-, Betriebs- und Verwaltungskosten

Auch Energie- und Betriebskosten gehören zur langfristigen Rechnung. Strom, Wasser, Abwasser, Heizenergie, Kehrichtgebühren, Serviceabonnemente, Kaminfeger, Wartung von Wärmepumpen, Lüftungen oder Solaranlagen verursachen laufende Ausgaben. Zu den Nebenkosten werden unter anderem auch Versicherungsprämien, Wasser, Abwasser, Kehricht, Heizmaterial, Wartung und kleinere Reparaturen gezählt.

Gerade bei älteren Gebäuden lohnt sich ein gründlicher Blick auf den energetischen Zustand. Eine Liegenschaft kann im Kaufpreis attraktiv wirken, wenn aber Fenster, Dämmung und Heizung veraltet sind, können die laufenden Energiekosten und künftigen Investitionen erheblich sein.

Umgekehrt kann ein energieeffizientes Objekt zwar teurer im Kauf sein, über einen längeren Zeitraum aber tiefere Betriebskosten verursachen.

Bei Stockwerkeigentum kommen Verwaltungskosten hinzu. Die Verwaltung organisiert Abrechnungen, Unterhalt, Versammlungen, Versicherungen, Verträge und die Umsetzung von Beschlüssen. Diese Kosten erscheinen jährlich in der Nebenkostenabrechnung oder im Budget der Gemeinschaft.

Für Käuferinnen und Käufer ist deshalb ein Blick in frühere Jahresrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Stand des Erneuerungsfonds besonders wichtig.

Warum Banken konservativ rechnen

Viele Kaufinteressenten fragen sich, weshalb Banken bei der Tragbarkeitsprüfung oft strenger rechnen als es die aktuellen Hypothekarzinsen vermuten lassen. Der Grund ist einfach: Eine Hypothek läuft meist über viele Jahre. Die Bank muss beurteilen, ob die Finanzierung auch dann tragbar bleibt, wenn Zinsen steigen, Unterhaltskosten zunehmen oder sich die persönliche Situation verändert.

Schweizer Banken verwenden in der Praxis in der Regel einen kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 %, zusätzlich werden Amortisation und rund 1 % des Liegenschaftswertes für Unterhalt und Nebenkosten berücksichtigt.

Die kalkulatorische Wohnbelastung sollte in vielen Fällen rund ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Die genauen Kriterien unterscheiden sich je nach Finanzierungsinstitut.

Ein Beispiel macht die Logik verständlich. Eine Familie kauft ein Haus für CHF 1’000’000 und bringt CHF 200’000 Eigenmittel ein. Die Hypothek beträgt CHF 800’000. Bei einem effektiven Zinssatz von 2 % erscheinen die jährlichen Zinsen mit CHF 16’000 gut tragbar.

Die Bank rechnet jedoch nicht nur mit dem heutigen Zinssatz. Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % ergeben sich CHF 40’000 Zinskosten. Dazu kommen Unterhalt und Nebenkosten von rund CHF 10’000 pro Jahr sowie eine allfällige Amortisation. So zeigt die Tragbarkeitsrechnung, ob die Familie auch bei veränderten Bedingungen genügend finanziellen Spielraum hätte.

Diese konservative Berechnung dient nicht einfach der Absicherung der Bank. Sie schützt auch Käuferinnen und Käufer. Wer nur mit dem aktuellen Zinsniveau rechnet, unterschätzt unter Umständen das langfristige Risiko. Steigende Zinsen, höhere Energiekosten, Sanierungen, familiäre Veränderungen oder Einkommensausfälle können ein ursprünglich bequemes Budget stark belasten.

Diese Berechnungsweise schafft deshalb einen Sicherheitspuffer, der verhindern soll, dass Wohneigentum zur finanziellen Last wird.

Typische Fehleinschätzungen beim Immobilienkauf

Eine verbreitete Annahme lautet, dass ein Eigenheim langfristig immer günstiger sei als Miete. Das kann zutreffen, muss aber nicht. Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen zwar keine Miete an eine Drittperson, tragen dafür aber Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalt, Rückstellungen, Versicherungen, Gebühren, Steuern und Sanierungsrisiken.

Ein realistischer Vergleich zwischen Miete und Kauf sollte deshalb nicht nur die monatliche Hypothekarbelastung berücksichtigen. Entscheidend sind die Gesamtkosten über mehrere Jahre.

Eine zweite Fehleinschätzung betrifft die Wertsteigerung. Immobilien gelten in der Schweiz vielerorts als wertstabil, aber eine Wertsteigerung ist keine Garantie. Der Marktwert hängt unter anderem von Lage, Nachfrage, Zinsniveau, Zustand, Raumplanung, Erreichbarkeit und wirtschaftlicher Entwicklung ab.

Wer den Kauf nur mit einer erwarteten Wertsteigerung rechtfertigt, geht ein Risiko ein. Solider ist eine Planung, bei der das Eigenheim auch dann tragbar bleibt, wenn der Marktwert über längere Zeit seitwärts läuft oder einzelne Investitionen nicht vollständig über den Verkaufspreis zurückgewonnen werden.

Fazit: Realistisch planen, sicher kaufen

Nebenkosten und langfristige Kosten sind kein Randthema beim Immobilienkauf. Sie entscheiden wesentlich darüber, ob ein Eigenheim langfristig Freude bereitet oder zur finanziellen Belastung wird. Einmalige Kosten für Notariat, Grundbuch, Schuldbrief, kantonale Abgaben, Umzug und kleinere Anpassungen sollten bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags bekannt sein. Laufende Kosten für Unterhalt, Rückstellungen, Versicherungen, Energie und Verwaltung gehören in jedes ehrliche Wohnbudget.

Die konservative Rechnung der Banken wirkt auf den ersten Blick streng. In der Praxis ist sie ein wichtiger Schutzmechanismus. Sie schafft realistische Erwartungen, verhindert Überlastung und stärkt die finanzielle Stabilität über viele Jahre. Wer mit Reserven plant, kantonale Unterschiede prüft und den Zustand der Immobilie sorgfältig beurteilt, schafft die beste Grundlage für einen sicheren Immobilienkauf.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Verbindlich sind die zuständigen Behörden, Notariate, Grundbuchämter, Banken und Versicherungen.

Quellen:
Notariatsinspektorat des Kantons Zürich: Gebührenberechnung und Hinweis zur Handänderungssteuer im Kanton Zürich.
HEV Schweiz: Wohnkosten, Unterhalt, Nebenkosten und Faustregel zum Immobilienwert.
Comparis: Gebäudeversicherung in der Schweiz und kantonale Unterschiede.
Kanton Zürich Steuerbuch: steuerliche Abzugsfähigkeit von Unterhalt, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten bei Liegenschaften.
Kaufnebenkosten-Kompass: Übersicht zu kantonalen Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch und Schuldbrief.