Spese accessorie per l’acquisto di un immobile: quali costi aggiuntivi è necessario sostenere in Svizzera

L’acquisto di un’abitazione di proprietà rappresenta un passo finanziario importante. Oltre al prezzo d’acquisto vi sono tuttavia altri costi una tantum e correnti che dovrebbero essere presi in considerazione nella pianificazione del budget. Conoscere per tempo queste spese crea una solida base per un acquisto immobiliare sostenibile nel lungo periodo.

Costi aggiuntivi una tantum per l’acquisto di un immobile

In Svizzera, l’acquisto di un immobile comporta diversi costi da pagare in aggiunta al prezzo d’acquisto. Tra questi rientrano in particolare le spese notarili, le tasse per operazioni nel registro fondiario, i costi per la costituzione o l’adeguamento della cartella ipotecaria nonché, a seconda del cantone, le imposte sul passaggio di proprietà o tasse analoghe. Gli approcci specifici sono regolamentati a livello cantonale e si differenziano notevolmente. A Zurigo, ad esempio, dal 2005 non viene più applicata alcuna imposta sul passaggio di proprietà, mentre in altri cantoni possono ancora applicarsi tasse analoghe.

Spese notarili, tasse per operazioni nel registro fondiario e cartella ipotecaria

In Svizzera, l’acquisto di un immobile deve essere sancito da atto pubblico. Inoltre, il passaggio di proprietà viene iscritto nel registro fondiario. Solo con questa registrazione l’acquirente viene giuridicamente riconosciuto come nuovo proprietario. Le relative tasse sono definite in base al diritto cantonale e dipendono per lo più dal prezzo d’acquisto.

A seconda del cantone, le spese notarili e le tasse per operazioni nel registro fondiario sono a carico dell’acquirente o vengono ripartite tra acquirente e venditore.

Un semplice esempio mostra l’ordine di grandezza. Chi acquista un appartamento in proprietà nel Canton Zurigo per CHF 1’000’000 non deve pagare alcuna imposta sul passaggio di proprietà. Ciononostante si applicano le spese notarili, le tasse per operazioni nel registro fondiario ed eventuali costi per la costituzione o l’aumento di diritti di pegno immobiliare.

In un cantone in cui vige l’imposta sul passaggio di proprietà, lo stesso immobile può comportare costi accessori d’acquisto molto più elevati. Pertanto è importante non basarsi su un importo forfettario valido per tutta la Svizzera, bensì verificare le norme vigenti nel luogo in cui si trova l’immobile.

Un altro aspetto da considerare è la cartella ipotecaria. Quando viene accesa un’ipoteca, la banca richiede una garanzia costituita da un diritto di pegno immobiliare. In genere, a tale scopo viene costituita una cartella ipotecaria o ne viene acquisita una esistente. La costituzione di una nuova cartella ipotecaria o l’aumento di una cartella ipotecaria esistente comporta tasse aggiuntive. Queste spese sono spesso sottovalutate, ma rientrano nella pianificazione completa dell’acquisto.

Imposte relative all’acquisto

In Svizzera, le imposte relative all’acquisto immobiliare dipendono dal cantone. Per gli acquirenti è importante verificare soprattutto se nel luogo in cui si trova l’immobile si applica un’imposta sul passaggio di proprietà o un’imposta analoga. L’imposta viene riscossa al momento del passaggio di proprietà e può variare in base al cantone. In determinati cantoni essa non è prevista affatto, mentre in altri può rappresentare un importo considerevole.

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare riguarda in linea di principio la parte venditrice. Gli acquirenti dovrebbero tuttavia assicurarsi che l’imposta sia correttamente disciplinata e garantita nel corso del processo di acquisto, poiché, a seconda della regolamentazione cantonale, possono sussistere diritti di pegno legali o meccanismi di garanzia.

Nella pratica, spesso questi aspetti vengono risolti tramite il contratto di compravendita, il notaio o una garanzia. Per una stima vincolante si consiglia di rivolgersi a un notaio, all’Ufficio contribuzioni o a un consulente specializzato.

Trasloco e piccoli adeguamenti

Oltre ai costi legali e amministrativi legati all’acquisto, quasi sempre si aggiungono ulteriori spese relative al trasloco. Tra queste figurano il trasloco stesso, la pulizia finale dell’abitazione precedente, nuovi mobili, tende, lampade, piccoli lavori di tinteggiatura, adattamenti alla cucina o al bagno, lavori di giardinaggio o la sostituzione di singoli elettrodomestici. Spesso questi importi sembrano gestibili presi singolarmente, ma si sommano rapidamente.

Una coppia di coniugi che acquista una casa unifamiliare per CHF 1’200’000 potrebbe prevedere CHF 5’000 per il trasloco. Dopo il trasloco si aggiungono nuovi armadi a muro, ulteriori lampade, un intervento di manutenzione per il riscaldamento e piccoli lavori di giardinaggio. I CHF 5’000 originariamente previsti possono trasformarsi rapidamente in una cifra compresa tra CHF 15’000 e CHF 25’000. Chi prevede a tale scopo una riserva separata mantiene la propria capacità di agire e non deve ricorrere a crediti a breve termine o allo scioglimento di altre riserve subito dopo l’acquisto.

Costi correnti dopo l’acquisto

Con la proprietà, gli acquirenti si assumono permanentemente la responsabilità della gestione, della manutenzione e della conservazione del valore dell’immobile. A differenza dell’affitto, molti costi non sono più inclusi indirettamente in un affitto mensile, ma devono essere sostenuti direttamente e preventivati in modo lungimirante. I costi abitativi di un immobile di proprietà comprendono, oltre agli interessi ipotecari, anche l’ammortamento, le spese accessorie e la manutenzione.

Manutenzione e accantonamenti

Una regola empirica spesso utilizzata prevede di preventivare annualmente circa l’1% del valore immobiliare per la manutenzione e le spese accessorie. L’effettivo fabbisogno dipende tuttavia molto dall’età, dalle condizioni e dallo standard di finitura dell’immobile.

Per una casa del valore di CHF 1’000’000, la regola dell’1 % significa circa CHF 10’000 all’anno. Tale importo non viene speso interamente ogni anno. In un anno potrebbero essere necessarie solo piccole riparazioni. In un altro anno potrebbe essere necessario sostituire l’impianto di riscaldamento, risanare la facciata o rinnovare parzialmente il tetto. Proprio per questo sono importanti gli accantonamenti, in quanto compensano le spese irregolari ma prevedibili nel corso degli anni.

Nel caso della proprietà per piani entra in gioco anche il fondo di rinnovazione che serve a finanziare futuri risanamenti delle parti comuni dell’edificio. Rientrano tra queste, per esempio, tetto, facciata, vano scale, ascensore, condutture o impianti tecnici comuni. I contributi vengono stabiliti dalla comunione di comproprietari di proprietà per piani e generalmente si basano sulle quote di valore o sul regolamento. Anche in questo caso, un contributo mensile basso può sembrare interessante, ma può comportare in seguito pagamenti straordinari elevati se il fondo non è stato alimentato a sufficienza.

Assicurazioni per proprietari di abitazioni

Le assicurazioni sono una componente fissa dei costi correnti di proprietà. Nella maggior parte dei cantoni vige l’obbligo di stipulare un’assicurazione stabili. A seconda del cantone, l’assicurazione stabili può essere stipulata tramite un’assicurazione stabili cantonale o tramite operatori privati. Le regolamentazioni specifiche variano da cantone a cantone e dovrebbero essere verificate prima dell’acquisto.

Oltre all’assicurazione stabili, occorre verificare l’assicurazione economia domestica, l’assicurazione responsabilità civile privata, l’assicurazione responsabilità civile stabili o le coperture supplementari per danni causati dall’acqua, rottura dei vetri, terremoti o altri rischi. La scelta delle polizze più appropriate dipende dall’oggetto, dal cantone, dall’uso e dalla propensione al rischio personale. Per una casa unifamiliare a uso proprio la situazione di partenza è diversa rispetto a quella di un immobile locato o di un appartamento in proprietà all’interno di una comunione di comproprietari più ampia.

Costi energetici, d’esercizio e amministrativi

Anche i costi energetici e i costi d’esercizio rientrano nel calcolo a lungo termine. Elettricità, acqua, acque reflue, energia termica, tasse sui rifiuti, abbonamenti di assistenza, spazzacamino, manutenzione di pompe di calore, impianti di aerazione o impianti solari sono tutti fattori che comportano spese correnti. Nelle spese accessorie rientrano anche i premi d’assicurazione, l’acqua, le acque reflue, i rifiuti, il combustibile per il riscaldamento, la manutenzione e le piccole riparazioni.

Soprattutto nel caso di edifici più vecchi, vale la pena esaminare in modo approfondito lo stato energetico. Un immobile può sembrare interessante in termini di prezzo d’acquisto, ma se finestre, isolamento e riscaldamento sono obsoleti, i costi energetici correnti e gli investimenti futuri possono essere considerevoli.

Al contrario, un oggetto efficiente dal punto di vista energetico può essere più caro da acquistare, ma per un periodo di tempo prolungato può comportare costi d’esercizio inferiori.

Nella proprietà per piani si aggiungono le spese amministrative. L’amministrazione si occupa dei conteggi, della manutenzione, delle assemblee, delle assicurazioni, dei contratti e dell’attuazione delle delibere. Tali costi figurano annualmente nel conteggio delle spese accessorie o nel budget della comunione di comproprietari.

Per gli acquirenti è quindi particolarmente importante esaminare i conti annuali precedenti, i verbali delle assemblee dei proprietari e lo stato del fondo di rinnovazione.

Perché le banche adottano un approccio prudente

Molti potenziali acquirenti si chiedono perché, nel calcolo della sostenibilità, le banche applichino spesso criteri più rigorosi di quanto lascerebbero supporre gli attuali interessi ipotecari. Il motivo è semplice: un’ipoteca dura generalmente per molti anni. La Banca deve valutare se il finanziamento rimarrà sostenibile anche in caso di aumento dei tassi d’interesse, di aumento dei costi di manutenzione oppure di cambiamento della situazione personale.

Le banche svizzere utilizzano di norma un tasso d’interesse indicativo del 5% circa; inoltre, per la manutenzione e le spese accessorie si prende in considerazione l’ammortamento e l’1% circa del valore dell’immobile.

In molti casi l’onere abitativo indicativo non dovrebbe superare circa un terzo del reddito lordo. I criteri precisi variano a seconda dell’istituto finanziario.

Un esempio aiuta a comprendere tale logica. Una famiglia acquista una casa per CHF 1’000’000 e apporta CHF 200’000 di fondi propri. L’ipoteca ammonta a CHF 800’000. Con un tasso d’interesse effettivo del 2%, gli interessi annuali pari a CHF 16’000 sembrano ben sostenibili.

La Banca non si basa però solo sul tasso d’interesse attuale. Applicando un tasso d’interesse indicativo del 5%, le spese per interessi ammontano a CHF 40’000. A ciò si aggiungono la manutenzione e le spese accessorie pari a circa CHF 10’000 all’anno, nonché un eventuale ammortamento. In tal modo il calcolo della sostenibilità consente di verificare se la famiglia avrebbe sufficiente margine d’azione finanziario anche in caso di condizioni mutate.

Questo calcolo prudenziale non serve semplicemente a tutelare la Banca, ma tutela anche gli acquirenti. Chi si basa solo dell’attuale livello dei tassi potrebbe sottovalutare il rischio a lungo termine. L’aumento dei tassi d’interesse, l’incremento dei costi energetici, risanamenti, cambiamenti familiari o perdite di reddito possono gravare notevolmente su un budget originariamente sostenibile.

Questo metodo di calcolo crea pertanto un margine di sicurezza finalizzato ad impedire che la proprietà abitativa diventi un onere finanziario.

Tipiche valutazioni errate nell’acquisto di immobili

È opinione diffusa che, a lungo termine, un’abitazione di proprietà sia sempre più conveniente della locazione. Può essere vero, ma non necessariamente. I proprietari non pagano un affitto a terzi, ma sostengono gli interessi ipotecari, l’ammortamento, la manutenzione, gli accantonamenti, le assicurazioni, le tasse, le imposte e i rischi legati agli interventi di risanamento.

Un confronto realistico tra affitto e acquisto non dovrebbe pertanto prendere in considerazione solo l’onere ipotecario mensile. Sono determinanti i costi complessivi su un arco di diversi anni.

Un secondo errore di valutazione riguarda l’incremento del valore. In Svizzera, in molte località gli immobili sono considerati stabili in termine di valore, ma un incremento del valore non garantito. Il valore di mercato dipende, tra le altre cose, da posizione, domanda, livello dei tassi, stato, pianificazione del territorio, raggiungibilità e sviluppo economico.

Chi giustifica l’acquisto basandosi esclusivamente sull’incremento del valore atteso, corre un rischio. È più solida una pianificazione che prevede che l’abitazione di proprietà resti sostenibile anche nel caso in cui il valore di mercato dovesse registrare un andamento laterale per un lungo periodo o se singoli investimenti non potessero essere recuperati integralmente attraverso il prezzo di vendita.

Conclusione: pianificare in maniera realistica, acquistare in sicurezza

Le spese accessorie e i costi a lungo termine non sono un aspetto marginale nell’acquisto di un immobile. Sono determinanti per stabilire se un’abitazione di proprietà sarà fonte di soddisfazione a lungo termine o se diventerà un onere finanziario. I costi una tantum relativi a notaio, registro fondiario, cartella ipotecaria, tasse cantonali, trasloco e piccoli adeguamenti dovrebbero essere noti già prima della firma del contratto di compravendita. I costi correnti per manutenzione, accantonamenti, assicurazioni, energia e amministrazione devono essere inclusi in qualsiasi budget abitativo realistico.

A prima vista, il calcolo prudenziale delle banche può sembrare rigido. In pratica, esso costituisce un importante meccanismo di tutela. Crea aspettative realistiche, previene il sovraccarico e rafforza la stabilità finanziaria per molti anni. Chi pianifica tenendo conto di adeguate riserve, verifica le differenze cantonali e valuta attentamente lo stato dell’immobile crea le basi migliori per acquistare un immobile in tutta sicurezza.

Questo contributo non sostituisce la consulenza legale, fiscale o finanziaria individuale. Sono vincolanti le informazioni fornite dalle autorità competenti, dai notai, dagli uffici del registro fondiario, dalle banche e dalle assicurazioni.

Fonti:
Ispettorato notarile del Canton Zurigo: calcolo delle tasse e nota relativa all’imposta sul passaggio di proprietà nel Canton Zurigo.
APF Svizzera: costi abitativi, manutenzione, spese accessorie e regola empirica sul valore immobiliare.
Comparis: assicurazione stabili in Svizzera e differenze tra cantoni.
Libro delle imposte del Canton Zurigo: deducibilità fiscale della manutenzione, dei premi d’assicurazione e delle spese amministrative per immobili.
Bussola dei costi accessori d’acquisto: panoramica sui costi accessori d’acquisto cantonali, quali imposta sul passaggio di proprietà, spese notarili, registro fondiario e cartella ipotecaria