Divorzio e immobile in comune – alternative alla vendita

In caso di divorzio, nella maggior parte dei casi si punta a vendere rapidamente l’eventuale immobile di proprietà comune. Esistono tuttavia diverse alternative che possono presentare vantaggi finanziari, fiscali e giuridici. Vi mostriamo le principali opzioni disponibili, insieme a una matrice decisionale da scaricare.

1. Acquisizione dell’immobile di una delle controparti

L’acquisizione dell’immobile da parte di una persona è una soluzione diffusa in Svizzera. La parte acquirente diventa l’unica proprietaria o l’unico proprietario. A tal fine sono fondamentali un finanziamento solido e una liquidazione equa della controparte.

Finanziamento e sostenibilità

Le banche svizzere verificano rigorosamente il criterio della sostenibilità. Di norma i costi complessivi del finanziamento non devono superare un terzo circa del reddito. A ciò si aggiungono i requisiti relativi all’ammortamento dell’ipoteca. Un colloquio tempestivo con la Banca è quindi decisivo e opportuno per verificare insieme i vari approcci risolutivi.

Liquidazione della quota della controparte

L’importo da versare si basa sull’attuale valore di mercato dell’immobile. Spesso si consiglia di richiedere una stima neutrale del valore venale. L’ipoteca residua viene detratta; gli investimenti effettuati possono essere computati. L’ammontare liquidato viene stabilito nella sentenza di divorzio.

2. Locazione dell’immobile

La locazione consente di guadagnare tempo e garantisce flessibilità. Può essere opportuna se una vendita non risulta vantaggiosa alla luce dell’attuale situazione del mercato immobiliare o per motivi personali.

Vantaggi

• L’immobile resta di proprietà
• I costi correnti possono essere in parte coperti dai redditi da locazione
• Vendere in un momento successivo può essere più interessante dal punto di vista fiscale e finanziario

Aspetti importanti in Svizzera

Le proprietarie e i proprietari devono continuare a farsi carico della manutenzione, dell’amministrazione e delle imposte. L’imposta sul reddito sul valore locativo non decade automaticamente in caso di locazione. È indispensabile un accordo chiaro tra le parti divorziate.

3. Diritto di abitazione limitato nel tempo

In caso di famiglie con figli, in Svizzera viene spesso concordato un diritto di abitazione limitato nel tempo. In questo modo il centro degli affari rimane stabile mentre i genitori si preparano a una soluzione a lungo termine.

Possibile configurazione

• una persona rimane nell’immobile fino a un determinato momento
• la ripartizione dei costi viene regolamentata chiaramente
• lo stato dell’immobile viene definito al momento della futura consegna

Questa variante richiede accordi precisi e dovrebbe essere sancita nella sentenza di divorzio.

4. Divisione materiale dell’immobile

Di rado è possibile una divisione materiale dell’immobile, ad esempio nel caso di una casa bifamiliare o di un immobile con unità abitative separate. Ciascuna parte riceve un’unità per sé. La fattibilità dipende dal permesso di costruzione, dall’iscrizione nel registro fondiario e dalle direttive comunali. Una divisione materiale è complessa, ma in caso di immobili adatti rappresenta un’opzione interessante.

5. Trasferimento all’interno della famiglia

In alcuni casi in Svizzera l’immobile viene trasferito ai figli nel quadro di un acconto della quota ereditaria o di una donazione. Questa soluzione funziona solo se è stato chiarito l’aspetto del finanziamento e se tutte le parti coinvolte sono d’accordo.

Punti rilevanti

• le imposte sulle donazioni variano a seconda del Cantone
• i figli devono essere in grado di finanziare l’ipoteca in modo sostenibile
• il valore dell’immobile influisce sulla futura eredità

Particolarità fiscali: imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Non bisogna dimenticare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, che può raggiungere cifre considerevoli nel caso di una vendita. L’ammontare dipende dalla durata della proprietà e dal Cantone. In caso di acquisizioni all’interno della famiglia o di situazioni che consentano il rinvio, l’imposta può essere rimandata interamente o parzialmente. Si tratta di possibilità che è opportuno esaminare per tempo.

Perché le alternative sono importanti

Generalmente, in caso di vendita dell’immobile di proprietà comune i vari aspetti sono chiaramente comprensibili e accettabili per entrambe le parti. Pertanto, di solito si arriva all’alienazione in un lasso di tempo ragionevole.

Ricorrere a un modello alternativo può tuttavia fornire risultati migliori a livello emotivo, finanziario e fiscale. Molte coppie beneficiano di una soluzione che consente loro di guadagnare tempo e tenere conto del futuro andamento patrimoniale.

Il nostro supporto

Gli esperti di Raiffeisen Agenti immobiliari assistono le coppie che affrontano situazioni di separazione complesse. Elaborano raccomandazioni dei prezzi di vendita, valutano le opzioni disponibili e sviluppano strategie per ottenere il prezzo migliore in caso di vendita. Affinché entrambe le parti possano trarne gli stessi vantaggi.