Sachwertmethode

Die Sachwertmethode, auch bekannt als Substanzwertmethode oder Realwertmethode, ist ein wichtiges Verfahren zur Bewertung von Immobilien in der Schweiz. Sie wird häufig verwendet, um den materiellen Wert einer Immobilie zu ermitteln, insbesondere wenn es sich um Objekte handelt, die keine Erträge generieren, wie beispielsweise selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder historische Gebäude. 

Grundlagen der Sachwertmethode

Die Sachwertmethode basiert auf der Annahme, dass ein Käufer nicht mehr für eine Immobilie bezahlen wird, als es kosten würde, diese im aktuellen Zustand wiederherzustellen. Der Wert wird durch die Addition des Bodenwerts und des Zeitwerts der baulichen Anlage ermittelt. Der Zeitwert wird dabei aus den Baukosten pro Kubikmeter und dem Volumen des Gebäudes berechnet. In der Schweiz variiert der Richtwert für Baukosten je nach Baustandard zwischen ca. CHF 600.– und ca. CHF 900.– pro Kubikmeter. 

Berechnung des Sachwerts

Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten: 

Ermittlung des Bodenwerts: Dieser wird durch den Vergleich mit ähnlichen Grundstücksverkäufen in der Umgebung ermittelt. Der Bodenrichtwert ist unabhängig von der Bebauung und wird in der Regel pro Quadratmeter angegeben.

Berechnung des Zeitwerts: Hierbei werden die Neubaukosten für ein gleichwertiges Gebäude auf demselben Grundstück berücksichtigt. Diese Kosten unterliegen einer Alterswertminderung, die die Abnutzung des Gebäudes über die Jahre reflektiert.

Zusammenführung der Werte: Der endgültige Sachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Zeitwert. Diese Methode ist besonders nützlich für Immobilien mit besonderen Eigenschaften, die schwer zu bewerten sind, wie etwa Luxusimmobilien oder historische Gebäude.

Anwendungsgebiete 

Die Sachwertmethode findet Anwendung in verschiedenen Szenarien. Sie ist besonders geeignet, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten für die Wertermittlung vorliegen oder wenn das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar ist. Auch bei Immobilien mit speziellen Ausstattungsmerkmalen, die schwer zu vergleichen sind, ist die Sachwertmethode von Vorteil. 

Vorteile und Einschränkungen 

Ein wesentlicher Vorteil der Sachwertmethode ist ihre Objektivität, da sie auf realen Kosten basiert. Allerdings berücksichtigt sie nicht die aktuelle Marktnachfrage, was dazu führen kann, dass der ermittelte Sachwert erheblich vom Marktwert abweicht. Daher stützen sich Banken bei der Hypothekenvergabe oft auf andere Bewertungsmethoden, die näher am tatsächlichen Verkaufspreis liegen. 

Fazit

Insgesamt bietet die Sachwertmethode eine fundierte Grundlage für die Immobilienbewertung in der Schweiz, insbesondere in Fällen, in denen andere Methoden nicht anwendbar sind. Sie hilft Eigentümern und Investoren, den tatsächlichen Wert ihrer Immobilien besser zu verstehen und geeignete Entscheidungen zu treffen.