Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode dient zur Bewertung von Immobilien in der Schweiz, insbesondere bei Renditeliegenschaften wie Mietwohnungen oder Gewerbeimmobilien. Diese Methode basiert auf den zukünftigen Erträgen, die eine Immobilie generieren kann und ist besonders nützlich, wenn die Einnahmen klar definiert und vorhersehbar sind.

Grundlagen der Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode betrachtet den Marktwert einer Immobilie als den heutigen Wert einer «ewig fliessenden Rente». Dies bedeutet, dass die zukünftigen Nettoerträge der Immobilie, also die Mieteinnahmen abzüglich aller Ausgaben, in die Bewertung einfliessen. Um den Ertragswert zu berechnen, werden die jährlichen Nettomieteinnahmen durch einen spezifischen Kapitalisierungssatz dividiert. Dieser Satz hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Lage der Immobilie und den allgemeinen Marktbedingungen.

Berechnung des Ertragswerts

Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:

• Ermittlung der jährlichen Nettomieteinnahmen: Hierbei werden alle Mieteinnahmen erfasst und die Betriebskosten abgezogen. Dies umfasst Kosten wie Heizung, Wasser und Instandhaltung.

• Festlegung des Kapitalisierungssatzes: Der Kapitalisierungssatz ist entscheidend für die Bewertung und wird auf Basis von Marktfaktoren und dem Risiko der Investition festgelegt. Ein typischer Satz könnte zwischen 3% und 5% liegen, abhängig von der Art der Immobilie und der Marktlage.

• Berechnung des Ertragswerts: Der Ertragswert wird dann mit der Formel berechnet:
  
  Zum Beispiel, wenn die jährlichen Nettomieteinnahmen CHF 30’000.– betragen und der Kapitalisierungssatz 3,5% ist, würde der Ertragswert gerundet CHF 857’140.– betragen.

Anwendungsgebiete

Die Ertragswertmethode wird häufig verwendet, wenn Immobilien hauptsächlich zur Erzielung von Einkommen gekauft werden. Sie ist besonders nützlich in Märkten, wo Vergleichsdaten schwer zu beschaffen sind oder wenn die Mieteinnahmen stark variieren. Diese Methode ermöglicht es Investoren, fundierte Entscheidungen zu treffen und die Rentabilität ihrer Investitionen zu bewerten.

Fazit

Insgesamt ist die Ertragswertmethode ein unverzichtbares Werkzeug für die Immobilienbewertung in der Schweiz. Sie bietet eine objektive Grundlage zur Einschätzung des Wertes von Renditeliegenschaften und hilft Investoren, die potenziellen Erträge ihrer Immobilien realistisch einzuschätzen. Ein tiefes Verständnis dieser Methode kann entscheidend sein, um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen und die langfristige Rentabilität zu sichern.