Was ist ein Reservationsvertrag beim Immobilienkauf?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen, kommt früher oder später der Reservationsvertrag respektive eine verbindliche Kaufabsichtserklärung ins Spiel. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über folgende Themen:

1. Was ist ein Reservationsvertrag/eine verbindliche Kaufabsichtserklärung?
2. Was beinhaltet ein solcher Vertrag?
3. Zu welchem Zeitpunkt und von wem wird er unterzeichnet?
4. Welches sind die rechtlichen Grundlagen?
5. Vor- und Nachteile?
6. Wie sieht ein solcher Vertrag konkret aus?

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Was ist eine verbindliche Kaufabsichtserklärung bei einer Immobilientransaktion?

Die verbindliche Kaufabsichtserklärung beziehungsweise der Reservationsvertrag bei einem Haus- oder Wohnungskauf ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Diese dient dazu, eine bestimmte Immobilie zu den in der Vereinbarung festgelegten Konditionen für die Beurkundung vorzubereiten. Das bedeutet, der Verkäufer verpflichtet sich ideell, das Haus während dieser Frist nicht an andere Interessenten zu verkaufen. So hat der potenzielle Käufer Zeit, die Finanzierung zu klären oder andere Details zu prüfen. 

Oft wird zur Bekräftigung des Vertrages vom Käufer eine Anzahlung/Kaution verlangt. Die Höhe dieses Betrages kann variieren und ist nicht gesetzlich geregelt.

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Was steht in einem Reservationsvertrag? 

Ein Reservationsvertrag kann unterschiedlich ausführlich gestaltet sein. Oftmals sind im Schriftsatz bereits detaillierte Angaben erhalten, die auch Teil des späteren Kaufvertrags sind. Dazu gehören unter anderem: 

1. Namen und Adressen von Käufer und Verkäufer
2. Ort, Art und Eigentumsform der Immobilie
3. Kaufpreis
4. Übergabetermin
5. Allfällige Mietverträge und Dienstbarkeiten
6. Unterschriften von Käufer und Verkäufer

Zudem gehört der Betrag einer Anzahlung/Kaution und sonstige Modalitäten zum Inhalt des Vertrages.

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Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung

Der Verkaufsprozess einer Immobilie findet bei Raiffeisen Immomakler üblicherweise in folgenden Schritten statt:

Die Vertragsunterzeichnung findet also in der Regel in Schritt drei und fünf statt und wird von beiden Parteien getätigt.

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Rechtliche Grundlagen

Da es in der Schweiz unmöglich ist, ohne öffentliche Beurkundung ein Rechtsgeschäft abzuwickeln, das eine Immobilie betrifft, ist der Reservationsvertrag/die verbindliche Kaufabsichtserklärung nicht bindend. Das heisst, der Vertrag erfüllt die gesetzlichen formalen Anforderungen nicht und ist deshalb ungültig. Es sei denn, der Vertrag wurde bereits öffentlich beurkundet. Darauf wird jedoch in den meisten Fällen aus Kostengründen verzichtet, da man die anfallenden Kosten für einen Notar nicht zweimal bezahlen möchte.

Ist es möglich, beim Kauf einer Immobilie von einem Reservationsvertrag zurücktreten?

Bis der abschliessende Kaufvertrag von beiden Parteien rechtsgültig unterschrieben und beurkundet wurde, können Käufer und Verkäufer prinzipiell von einem Reservationsvertrag zurücktreten. Dabei müssen aber folgende Konsequenzen in Betracht gezogen werden:

1. Wenn die Verkäuferschaft zurücktritt, hat der Käufer ein Anrecht auf Rückerstattung der Anzahlung/Kaution 
2. Wenn die Käuferschaft vom Hauskauf zurücktritt, kann der Verkäufer normalerweise einen Teil der Anzahlung als Gegenleistung für bereits geleistete Aufwände zurückfordern. 

Zudem sollte man in Betracht ziehen, dass auch beim Reservationsvertrag der Grundsatz von Treu und Glauben gilt, obwohl die Vereinbarung rechtlich nicht bindend ist. Wird nämlich der Reservationsvertrag arglistig abgeschlossen – beispielsweise, weil die Verkäuferschaft die Immobilie gar nicht veräussern wollte oder weil die Käuferschaft nie die Absicht hatte, die Immobilie zu kaufen – so kann beim Rücktritt vom Reservationsvertrag kein Schadenersatz gefordert werden. 

Weshalb macht es trotzdem Sinn eine verbindliche Kaufabsichtserklärung/Reservationsvertrag zu unterzeichnen?

Obwohl der Reservationsvertrag nicht bindend ist, bietet er doch einige Vorteile. Dazu gehören:

1. Mit der Unterzeichnung des Reservationsvertrags wird das ersthafte Interesse an einem erfolgreichen Immobilienverkauf von beiden Parteien ideell bestätigt. 
2. Eine verbindliche Kaufabsichtserklärung oder ein Reservationsvertrag beinhaltet in der Regel schon Sachverhalte, die auch im Kaufvertrag vorkommen. Ein unterzeichneter Reservationsvertrag erhöht daher die Möglichkeit, dass es schlussendlich beim endgültigen Kaufvertrag nicht zu Unstimmigkeiten kommt.
3. Mit der unterzeichneten Vereinbarung wird Vertrauen zwischen dem Hauskäufer und dem Hausverkäufer geschaffen.

Unterschied sogenannter Vorvertrag und Reservationsvertrag

Der Unterschied zwischen einem Vorvertrag und einem Reservationsvertrag liegt in der Vertragsform: 

1. Vorvertrag: Ein Vorvertrag ist eine Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrags in der Zukunft. Um gültig zu sein, muss er dieselben Formvorschriften erfüllen wie der künftige Vertrag. Ein Vorvertrag über eine Immobilie muss daher öffentlich beurkundet werden. 
2. Reservationsvertrag: Der Reservationsvertrag wird einfach schriftlich abgeschlossen. Daher ist er nicht bindend, wenn er eine Immobilie zum Gegenstand hat.

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Wie sieht eine verbindliche Kaufabsichtserklärung bei Raiffeisen Immomakler konkret aus?

Bei Interesse können Sie hier das Formular eines entsprechenden Vertrages als PDF herunterladen.