Immobilie renovieren zur Wertsteigerung: Lohnt sich das vor dem Verkauf?
Planen Sie, Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten wissen, ob es sich lohnt, die Liegenschaft vor dem Verkauf zu sanieren, um eine Wertsteigerung zu erzielen? Diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten. Denn verschiedene Faktoren beeinflussen die richtige Entscheidung.
Egal, ob Sie ein älteres freistehendes Einfamilienhaus auf einem grossen Grundstück oder eine in die Jahre gekommene grosszügige Eigentumswohnung besitzen: Es existieren verschiedene Möglichkeiten zur Wertsteigerung.
Wertsteigerung aufgrund des Marktumfeldes
Einige Faktoren zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie können Sie nicht selbst beeinflussen. Es kann sein, dass sich seit dem Kauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung die Infrastruktur des Wohnortes und die Bauvorschriften vorteilhaft entwickelt haben. Zudem sorgt der stetige Bevölkerungszuwachs für eine Verknappung des Wohnraumes in gewissen Gebieten. Deshalb kann sich eine allfällige Wertsteigerung regional unterscheiden:
Regionale Wertsteigerung von Wohneigentum 2015 bis 2024:
Quellenangabe: SRED, Raiffeisen Economic Research
Dies hat zur Folge, dass sich die Immobilienpreise erhöht haben und Sie einen höheren Betrag für das Objekt bekommen, als Sie bezahlt haben. Sie profitieren also von einer Wertsteigerung der Immobilie aufgrund von Veränderungen im Marktumfeld. Voraussetzung ist, dass Ihr Eigenheim keinen Sanierungsstau aufweist und stets gepflegt wurde.
Wertsteigerung aufgrund von wertvermehrenden Massnahmen
Sanierungen einer Immobilie dienen oft dem Werterhalt einer Liegenschaft. Wenn Sie nun aber das Haus mit Baujahr 1950 umfassend energetisch auf den neusten Stand bringen und einen zusätzlichen Anbau mit drei weiteren Zimmern realisieren, steigert sich der Wert des Objektes. Die Liegenschaft kann nun mit mehr Wohnfläche und weniger Energiekosten auftrumpfen.
Es besteht aber die Gefahr, dass die wertvermehrenden Massnahmen am Markt vorbei konzipiert werden. Wenn beispielsweise der besagte Anbau einen ungünstigen Grundriss oder eine schlechte Lage aufweist, kann es sein, dass Sie keine Käufer finden, die bereit sind, die vollumfängliche Wertsteigerung zu bezahlen.
Mögliche wertvermehrende Massnahmen
- Vergrösserung des Balkons
- Anbau eines beheizten Wintergartens
- Umfassende energetische Sanierungen
- Fassadenerneuerungen aus ästhetischen Aspekten
- Bau eines Swimming-Pools
- Einbau einer Sauna
- Neuer Sitzplatz mit Pergola
- Einbau von Dachfenstern
- Einbau von Fenstern mit Dreifachverglasung
- Neuer Carport oder Garagenbox
- Neues luxuriöses Gartenhaus
Steuerliche Aspekte
Im Gegensatz zu werterhaltenden Sanierungen können bei wertvermehrenden Renovationen die Kosten nicht von den Steuern abgezogen werden. Oft kommt es vor, dass das Steueramt vermeintliche werterhaltende Sanierungen als wertvermehrend einstuft und den Abzug rückgängig macht. Hier ist es ratsam, vor dem Beginn der Renovationen mit der Steuerbehörde oder einer entsprechenden Fachperson in Kontakt zu treten, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Ist die Sanierung vor dem Hausverkauf sinnvoll?
Bestandsimmobilie als Bauland
Bei einem freistehenden Wohnhaus stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, die Bestandsimmobilie als Bauland zu verkaufen. Gerade bei älteren Immobilien an begehrter Lage kann dies in Betracht gezogen werden, denn diese verfügen oft noch über einen umfangreichen Umschwung. In diesem Fall müssen zunächst die Marktwerte als Bestandsimmobilie und als Bauland ermittelt werden.
Unsere erfahrenen Immobilienmakler weisen Sie im Rahmen der Bewertung frühzeitig auf eine mögliche Unternutzung des Grundstücks hin, was das Objekt besonders für Bauunternehmer oder Investoren interessant macht. Bei einem Verkauf als Bauland können eventuelle wertvermehrende Investitionen am Gebäude nicht in der Grundstückgewinnsteuererklärung berücksichtigt werden. Hier lohnt sich also eine Sanierung vor dem Verkauf nicht.
Sanierung einer Eigentumswohnung
Bei einer älteren Eigentumswohnung stellt es sich vielfach als kontraproduktiv heraus, vor dem Verkauf eine neue hochwertige Küche, neue luxuriöse Böden und neue Nasszellen mit Marmorplatten einzubauen, um eine Wertsteigerung zu erzielen. Die meisten Interessenten ziehen es vor, die Farbe der Küchenabdeckung, die Küchengeräte, die Art der Bodenbeläge und die Ausstattung der Badezimmer individuell auszuwählen. Es ist deshalb oft von Vorteil, mit einem attraktiven Preis auf den Markt zu gehen und es den Käufern zu überlassen, die Renovation vorzunehmen.
Sanierungsstau
Wird die Immobilie als Bestandsimmobilie angeboten, gilt es, einen möglichen Sanierungsstau zu erkennen und dabei die zunehmend vorgeschriebenen energetischen Aspekte nicht ausser Acht zu lassen. Sie müssen sich entscheiden, ob Sie die Heizung vor dem Verkauf ersetzen oder ob eine energetische Optimierung der Gebäudehülle Sinn macht. Denn die Beseitigung des Sanierungsstaus führt nicht zu einer linearen Wertsteigerung. Dies gilt ebenfalls bei Eigentumswohnungen. Hier können Ihnen die Fachleute von Raiffeisen Immomakler bei der Entscheidungshilfe beratend zur Seite stehen.
Umgekehrt muss ein Sanierungsstau im möglichen Verkaufspreis berücksichtigt und transparent gemacht werden. Unsere Immobilienmakler lassen dies jeweils in die Bewertung und somit in die Ermittlung der Verkaufspreisempfehlung einfliessen.
Diese Transparenz gibt den neuen Eigentümern die Möglichkeit, die Renovation des Hauses in dem Umfang durchzuführen, wie sie es für richtig halten. Denn welche Art von Wärmepumpe und energetischen Massnahmen bei einer Erneuerung zum Einsatz kommen, ist Ansichtssache und eine Frage des Budgets.
Pinselsanierungen?
Bei Bestandsimmobilien ist von sogenannten «Pinselsanierungen» abzusehen. Sie sind vielfach als billige Verkaufstricks erkennbar und treffen selten den Geschmack der potenziellen Käuferinnen und Käufer.
Viel wichtiger ist ein gepflegter Eindruck, der es dem Interessenten ermöglicht, seine eigenen Träume und Visionen in die Immobilie hineinzuinterpretieren. Dies ist bei einem völlig verwilderten Garten oder unhygienischen Küchen, Bädern oder Hauswirtschaftsräumen nur schwer möglich.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen: Sanieren zum Werterhalt einer Immobilie ist sinnvoll, zur Wertsteigerung kurz vor dem Verkauf eher nicht.
