Abschaffung des Eigenmietwerts – was die Änderung bedeutet

Das Volk hat gesprochen: Der Eigenmietwert wird nach der historischen Volksabstimmung vom Herbst 2025 abgeschafft. Weshalb er eingeführt wurde und was die Abschaffung für bestehende und zukünftige Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer bedeutet, erfahren Sie hier.

Der Eigenmietwert, ein Konstrukt mit einer über hundertjährigen Geschichte

Die Besteuerung des Eigenmietwerts hat ihren Ursprung im Jahr 1915. Während des Ersten Weltkriegs führte der Bund diese Abgabe als Teil einer einmaligen Kriegssteuer ein.

Im Jahr 1934 diente der Eigenmietwert im Zuge der Weltwirtschaftskrise als Grundlage für eine sogenannte Krisenabgabe, die im Rahmen von Notrecht erhoben wurde und damals noch keine Verfassungsgrundlage hatte. Ab 1945 wurde die Steuer unter dem Namen Wehrsteuer fortgesetzt. Ziel war es, die ausserordentlichen Kriegsausgaben zu finanzieren und abzubauen.

Erst deutlich später erfolgte die endgültige rechtliche Absicherung. Im Jahr 1958 stimmten Volk und Stände der Wehrsteuer inklusive des Eigenmietwerts offiziell zu. Damit wurde die Besteuerung dauerhaft im schweizerischen Recht verankert.

Personen, die in einer selbstgenutzten Liegenschaft wohnen, müssen den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dabei handelt es sich um ein rechnerisches Einkommen, das effektiv nicht erzielt wird. Grundlage für die Berechnung ist der angenommene Mietzins, der mit der Immobilie am Markt erzielt werden könnte. In Franken ausgedrückt beträgt der Eigenmietwert bis zu 70 Prozent des jährlichen Betrages, den eine Mieterin oder ein Mieter für ein vergleichbares Objekt bezahlen würde.

Nach jahrzehntelangen Diskussionen auf politischer Ebene wurde in einer Volksabstimmung im Herbst 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts durch Volk und Stände beschlossen.

Vor- und Nachteile der Abschaffung

Die nachfolgende Übersicht beleuchtet die Auswirkungen des Systemwechsels, das nach einer Übergangsfrist frühestens ab 2028 in Kraft tritt. 

Was bedeutet das für bestehende oder zukünftige Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer?

1. Bestehende Eigentümer und Eigentümerinnen (langjährig / pensioniert)

• Hauptvorteil: Diese Gruppe profitiert am stärksten. Da sie oft nur noch geringe oder gar keine Hypothekarschulden haben, entfällt die Besteuerung des fiktiven Einkommens, während sie ohnehin kaum noch Zinsen abziehen konnten.
• Nachteil:  Umbauten, beispielsweise für altersgerechtes oder barrierefreies Wohnen, können auf Bundesebene nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden.

2. Neukäufer bzw. Ersterwerbende

• Ersterwerberabzug: Um den Kauf nicht zu erschweren, wurde eine Sonderregelung geschaffen: Neukäufer können in den ersten zehn Jahren nach dem Erwerb weiterhin einen Schuldzinsabzug geltend machen.

Welchen Einfluss hat die Abschaffung auf die Immobilienpreise?

Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz äussert sich zu dieser Frage folgendermassen: «Da auf dem Wohneigentumsmarkt seit über einer Dekade eine ausgesprochene Knappheit herrscht und damit das Angebot relativ unelastisch ist, dürfte die höhere Nachfrage in erster Linie den Preisauftrieb verstärken. Das sind erfreuliche Neuigkeiten für bestehende Immobilienbesitzerinnen und -besitzer – gleichzeitig steigt die Hürde für angehende Wohneigentümerinnen und -eigentümer weiter an.»

Die Aufzeichnung vom digitalen Event von Raiffeisen Schweiz, der am 27. Januar 2026 stattgefunden hat, bietet viele zusätzliche Informationen zum Thema.