Metodo del valore misto

Il metodo del valore misto è una procedura per la valutazione degli immobili che combina il valore della sostanza (valore reale) e il valore di reddito di un immobile per calcolare un valore di mercato bilanciato. È particolarmente utile per stabilire il valore di immobili rilevanti sia per l’utilizzo sia per l’investimento. 

Funzionamento del metodo del valore misto

Nel metodo del valore misto vengono dapprima calcolati separatamente il valore della sostanza e il valore di reddito. Il primo fa riferimento ai costi che sarebbero necessari per ricostruire o rinnovare l’immobile, mentre il valore di reddito tiene conto delle entrate future che possono essere realizzate dalla locazione o dalla vendita dell’immobile. 

Il valore misto si ottiene calcolando la media di entrambi questi valori, i quali possono essere ponderati in modo diverso a seconda della rilevanza economica dell’immobile. Questa flessibilità consente di tenere conto di specifiche condizioni di mercato e della situazione individuale dell’immobile. 

Rilevanza della valutazione immobiliare

Il metodo del valore misto è particolarmente rilevante in un mercato in cui sono importanti sia il valore della sostanza sia il valore di reddito. In Svizzera, dove i prezzi degli immobili possono variare notevolmente, questo metodo offre una prospettiva bilanciata che tiene conto sia della sostanza edilizia sia dei proventi economici. Ciò è particolarmente importante per gli investitori che vogliono prendere una decisione ponderata sull’acquisto e sullo sviluppo degli immobili. 

Sfide e critica

Nonostante i numerosi vantaggi del metodo del valore misto, si tratta di un approccio controverso nel settore immobiliare. Alcuni esperti argomentano infatti che non sia più aggiornato e che gli approcci moderni, come il metodo del Discounted Cash Flow (DCF), siano in grado di fornire risultati più precisi. Inoltre, l’impiego del metodo del valore misto può risultare complesso nella pratica, perché la ponderazione dei valori è soggettiva e dipende dalle stime individuali dei soggetti che effettuano la valutazione. 

In sintesi

Per sintetizzare si può affermare che il metodo del valore misto sia uno strumento utile per la valutazione immobiliare in Svizzera, che consente di ricavare un quadro bilanciato tra valore della sostanza e di reddito. Tuttavia è importante analizzare questo metodo in modo critico, prendendo eventualmente in considerazione approcci alternativi per ottenere una valutazione più precisa possibile.