Cosa disciplina un contratto di riservazione all’acquisto di un immobile?

Al momento dell’acquisto o della vendita di una casa o di un appartamento, prima o poi ci si confronta con un contratto di riservazione o una lettera di intenti vincolante. In questo articolo approfondiamo i seguenti argomenti:

1. Cos’è un contratto di riservazione/una lettera di intenti vincolante?
2. Cosa contiene un contratto di questo tipo?
3. Quando e da chi viene sottoscritto?
4. Quali sono le basi giuridiche?
5. Vantaggi e svantaggi?
6. Come si configura concretamente un contratto di questo tipo?

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In cosa consiste una lettera di intenti vincolante in una transazione immobiliare? 

La lettera di intenti vincolante ovvero il contratto di riservazione per l’acquisto di una casa o di un appartamento è un accordo scritto tra acquirente e venditore che serve a preparare un determinato immobile per l’atto pubblico alle condizioni stabilite nell’accordo. Ciò significa che idealmente il venditore si impegna a non vendere l’oggetto ad altri interessati durante tale periodo. In questo modo il potenziale acquirente ha il tempo di chiarire il finanziamento o di verificare altri dettagli. 

Spesso, a conferma del contratto, all’acquirente viene richiesto un acconto/una cauzione. L’ammontare di tale importo può variare e non è disciplinato per legge.

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Cosa contiene il contratto di riservazione? 

Il contratto di riservazione può essere strutturato in vari modi. Spesso nell’atto scritto sono già contenute informazioni dettagliate che saranno inserite anche nel successivo contratto di compravendita, quali ad esempio: 

1. Nome e indirizzo dell’acquirente e del venditore
2. Luogo, tipo e forma di proprietà immobiliare
3. Prezzo d’acquisto
4. Termine di consegna
5. Eventuali contratti di locazione e servitù
6. Firma dell’acquirente e del venditore

Inoltre, nel contratto sono indicati l’importo di un acconto/cauzione e altri dettagli organizzativi o procedurali.

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Momento della sottoscrizione del contratto

Di norma il processo di vendita di un immobile con RAIFFEISEN Agenti immobiliari si articola nelle seguenti fasi:

La sottoscrizione del contratto avviene quindi di regola alle fasi tre e cinque e viene effettuata da entrambe le parti.

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Basi giuridiche

Dato che in Svizzera non si può concludere un atto giuridico avente ad oggetto un immobile senza un rogito pubblico, il contratto di riservazione/la lettera di intenti non ha carattere vincolante. Ciò significa che il contratto non soddisfa i requisiti formali di legge e non è pertanto valido, a meno che non sia già stato sancito da atto pubblico. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, vi si rinuncia per motivi di costo per non pagare due volte le spese sostenute per un notaio.

È possibile recedere da un contratto di riservazione all’acquisto di un immobile?

Fino a quando il contratto di compravendita finale non viene firmato e autenticato da entrambe le parti, in linea di principio l’acquirente e il venditore possono recedere dal contratto di riservazione. Occorre tuttavia tener conto delle conseguenze di seguito indicate:

1. In caso di rinuncia da parte del venditore, l’acquirente ha diritto al rimborso dell’acconto/della cauzione.
2. In caso di rinuncia all’acquisto immobiliare da parte dell’acquirente, il venditore di norma può richiedere il rimborso di una parte dell’acconto come controprestazione per le spese già sostenute. 

Si dovrebbe inoltre considerare che anche per il contratto di riservazione si applica il principio della buona fede, sebbene l’accordo non sia giuridicamente vincolante. Se il contratto di riservazione viene stipulato in modo fraudolento, ad esempio perché il venditore non voleva davvero cedere l’immobile o perché l’acquirente non ha mai avuto intenzione di acquistarlo, in caso di recesso dal contratto di riservazione non può essere preteso alcun risarcimento danni.

Perché è comunque opportuno sottoscrivere una lettera di intenti vincolante/un contratto di riservazione?

Pur non essendo vincolante, il contratto di riservazione offre comunque alcuni vantaggi, tra cui figurano i seguenti:

1. Con la sottoscrizione del contratto di riservazione entrambe le parti confermano idealmente il proprio reale interesse affinché la vendita immobiliare vada a buon fine. 
2. Una lettera di intenti vincolante o un contratto di riservazione contiene in genere già fattispecie che ricorrono anche nel contratto di compravendita. Un contratto di riservazione firmato aumenta quindi la possibilità che alla fine non si abbiano incongruenze nel contratto di compravendita definitivo.
3. L’accordo sottoscritto crea fiducia tra l’acquirente e il venditore dell’immobile. 

Differenza tra il cosiddetto contratto preliminare e il contratto di riservazione

La differenza tra un contratto preliminare e un contratto di riservazione risiede nella forma contrattuale: 

1. Contratto preliminare:un contratto preliminare costituisce un obbligo di stipulare un contratto in futuro. Per essere valido, deve soddisfare gli stessi requisiti formali del futuro contratto di compravendita. Un contratto preliminare relativo a un immobile deve pertanto essere sancito da un atto pubblico. 
2. Contratto di riservazione:il contratto di riservazione viene stipulato semplicemente per iscritto. Pertanto, non è vincolante se ha ad oggetto un immobile. 

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Come si configura concretamente una lettera di intenti vincolante con RAIFFEISEN Agenti immobiliari?

Se vi interessa potete scaricare qui il formulario di un contratto di questo tipo in formato PDF.