Sanieren vor dem Immobilienverkauf: Lohnt sich das?

Planen Sie, Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten wissen, ob es sich lohnt, die Liegenschaft vor dem Verkauf zu sanieren, um den Wert zu steigern? Diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten. Denn verschiedene Faktoren beeinflussen die richtige Entscheidung.

Egal, ob Sie ein älteres freistehendes Einfamilienhaus auf einem grossen Grundstück oder eine in die Jahre gekommene grosszügige Eigentumswohnung besitzen: Jede Situation erfordert eine differenzierte Betrachtungsweise.

Bestandsimmobilie als Bauland

Bei einem freistehenden Wohnhaus stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, die Bestandsimmobilie als Bauland zu verkaufen. Gerade bei älteren Immobilien an begehrter Lage kann dies in Betracht gezogen werden, denn diese verfügen oft noch über einen umfangreichen Umschwung. In diesem Fall müssen zunächst die Marktwerte als Bestandsimmobilie und als Bauland ermittelt werden.

Unsere erfahrenen Immobilienmakler weisen Sie im Rahmen der Bewertung frühzeitig auf eine mögliche Unternutzung des Grundstücks hin, was das Objekt besonders für Bauunternehmer oder Investoren interessant macht. Bei einem Verkauf als Bauland können eventuelle wertvermehrende Investitionen am Gebäude nicht in der Grundstückgewinnsteuererklärung berücksichtigt werden. Hier lohnt sich also eine Sanierung vor dem Kauf nicht.

Sanierung einer Eigentumswohnung

Bei einer älteren Eigentumswohnung stellt es sich vielfach als kontraproduktiv heraus, vor dem Verkauf eine neue hochwertige Küche, neue luxuriöse Böden und neue Nasszellen mit Marmorplatten einzubauen, um eine Wertsteigerung zu erzielen. Die meisten Interessenten ziehen es vor, die Farbe der Küchenabdeckung, die Küchengeräte, die Art der Bodenbeläge und die Ausstattung der Badezimmer individuell auszuwählen. Es ist deshalb oft von Vorteil, mit einem attraktiven Preis auf den Markt zu gehen und es den Käufern zu überlassen, die Sanierung vorzunehmen.

Sanierungsstau

Wird die Immobilie als Bestandsimmobilie angeboten, gilt es, einen möglichen Sanierungsstau zu erkennen und dabei die zunehmend vorgeschriebenen ökologischen Aspekte nicht ausser Acht zu lassen. Sie müssen sich entscheiden, ob Sie die Heizung vor dem Verkauf ersetzen oder ob eine energetische Optimierung der Gebäudehülle Sinn macht. Denn die Beseitigung des Sanierungsstaus führt nicht zu einer linearen Wertsteigerung. Dies gilt ebenfalls bei Eigentumswohnungen. Hier können Ihnen die Fachleute von Raiffeisen Immomakler bei der Entscheidungshilfe beratend zur Seite stehen.

Umgekehrt muss ein Sanierungsstau im möglichen Verkaufspreis berücksichtigt und transparent gemacht werden. Unsere Immobilienmakler lassen dies jeweils in die Bewertung und somit in die Ermittlung der Verkaufspreisempfehlung einfliessen.

Diese Transparenz gibt den neuen Eigentümern die Möglichkeit, die Sanierungen in dem Umfang durchzuführen, wie sie es für richtig halten. Denn welche Art von Wärmepumpe und energetischen Massnahmen bei einer Erneuerung zum Einsatz kommen, ist Ansichtssache und eine Frage des Budgets.

Pinselsanierungen?

Bei Bestandsimmobilien ist von sogenannten «Pinselsanierungen» abzusehen. Sie sind vielfach als billige Verkaufstricks erkennbar und treffen selten den Geschmack der potenziellen Käuferinnen und Käufer. Viel wichtiger ist ein gepflegter Eindruck, der es dem Interessenten ermöglicht, seine eigenen Träume und Visionen in die Immobilie hineinzuinterpretieren. Dies ist bei einem völlig verwilderten Garten oder unhygienischen Küchen, Bädern oder Hauswirtschaftsräumen nur schwer möglich.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen: Sanieren zum Werterhalt einer Immobilie ist sinnvoll, zur Wertsteigerung vor dem Verkauf eher nicht.