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Worauf wird bei der Bewertung von Stockwerkeigentum geachtet?

Wie unterscheidet sich die Schätzung eines Hauses von der Schätzung eines Stockwerkeigentums? Und wussten Sie, dass der Erneuerungsfonds dabei eine wichtige Rolle spielt? Diese Infos und weitere Tipps, worauf bei Stockwerkeigentum zu achten ist, erhalten Sie hier.

Neben der eigenen Wohnung ist für Schätzung Stockwerkeigentum das gesamte Gebäude relevant.

Die Bewertung von Stockwerkeigentum ist aufwändig: Neben der Eigentumswohnung ist auch der Zustand des gesamten Gebäudes (insbesondere die Gebäudehülle, die Heizungsanlage und Wasser- und Strominstallationen) zu berücksichtigen. Sind in der Zukunft grössere Investitionen erforderlich, etwa für Reparaturen oder Sanierungen, wirkt sich dies wertmindernd auf den Verkehrswert aus. Wichtiger Preisfaktor ist hier der Erneuerungsfonds, der als finanzielle Reserve für mögliche Sanierungsarbeiten dient. Der Verwalter gibt Auskunft darüber, wie hoch das aktuelle Saldo des Erneuerungsfonds ist und welchen Anteil die jeweilige Eigentumswohnung daran hat. Ein höherer Anteil am Rückstellungssaldo erhöht den Verkehrswert der Wohnung.
Bei der Schätzung von Stockwerkeigentum kommen weitere Elemente mit ins Spiel, wie etwa:

  • Sondernutzungsrechte (beispielsweise ein Einstellplatz, Parkplatz, Gartensitzplätze, etc.),
  • Begründungsurkunde und Reglement der Eigentümergemeinschaft,
  • Anteil am aktuellen Saldo des Erneuerungsfonds,
  • Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • die Wertquotenberechnung,
  • die letzte Nebenkostenabrechnung
  • und die Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen

✓ Tipp
Kontrollieren Sie vor dem Kauf den Erneuerungsfonds. Bei Eigentumswohnungen dient ein Erneuerungsfonds der Renovation der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft. Verfügt dieser über genügend Kapital, sind Sie vor überraschenden Zusatzkosten geschützt.

Was sind die Besonderheiten von Stockwerkeigentum?

Beim Stockwerkeigentum kann der Eigentümer über das Innere seiner Eigentumswohnung frei verfügen. Er kann es nach den eigenen Vorstellungen ausbauen. Über äussere Veränderungen, beispielsweise eine Fassadenrenovation, muss jedoch die gesamte Stockwerkeigentümerschaft entscheiden. Anfallende Kosten für das Gebäude und die Gemeinschaftsräume oder – Anlagen müssen von allen Stockwerkeigentümern getragen werden.

6 Tipps, worauf es bei Stockwerkeigentum zu achten gilt

    • Passt die Nachbarschaft bezüglich des Alters und des sozialen Gefüges zu Ihnen?
    • Mit welcher Bauentwicklung ist im näheren Umfeld der Liegenschaft zu rechnen?
    • Sind Mängel an der Liegenschaft bekannt?
  • Erfüllt die Verwaltung sorgfältig ihre Aufgaben?
    Abrechnungen, Unterhalt, Durchführung der jährlichen Stockwerkeigentümerversammlung, Überwachung der Zahlungen, usw.

    • Wie ist der Ruf der Hausverwaltung?
    • Sind positive oder negative Seiten bekannt?
    • Bei einem Neubau lohnt es sich, Referenzen über den Bauherrn einzuholen.
  • Folgende Unterlagen müssen genau geprüft werden:

    • Stockwerkeigentümer-Reglement
    • Grundbuchauszug
    • Hausordnung
    • die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
    • Stockwerkeigentümer-Abrechnung
    • Verwaltungsvertrag
    • In welchen Punkten gibt es Abweichungen zum Standardreglement des Hauseigentümerverbandes?
    • Gibt es abweichende Pflichten und Einschränkungen?
  • Kaufverträge müssen öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind. Üblicherweise unterbreitet der Verkäufer dem Kaufwilligen einen Entwurf des Kaufvertrags.

    • Welche Kostenverteilung sieht der Kaufvertrag für eine öffentliche Beurkundung vor (z.B. betreffend Handänderungskosten)?
    • Sind alle bekannten Mängel dokumentiert?
    • Was ist betreffend versteckter Mängel und Gewährleistungsansprüche geregelt?
  • Mit der Äufnung eines Erneuerungsfonds werden die Mittel für künftige Sanierungen an den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft bereitgestellt. Der Stockwerkeigentümer ist gesetzlich zur Bezahlung der jährlich von der Eigentümerversammlung festgelegten Einlagen verpflichtet. Bei Gebäuden erfolgt die Bemessung der gesamthaften Fondseinlage meist aufgrund des Versicherungswertes. Üblich sind zwischen 0,2 und 0,5 Prozent pro Jahr.

    • Wie hoch sind die zu zahlenden Beiträge in den Erneuerungsfonds für das betreffende Stockwerkeigentum?
    • Wie hoch ist der Erneuerungsbedarf für die gesamte Liegenschaft?
    • Reicht der Fonds zur Deckung der zukünftigen Kosten aus? Falls er nicht ausreichend geäufnet ist, kann das für den neuen Käufer überraschende Ausgaben bedeuten.
    • Der Käufer sollte sich über die in der Vergangenheit getätigten Erneuerungsinvestitionen, die Höhe des Fonds und die noch zu erwartende Lebensdauer der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile informieren.
    • Hat der Verkäufer die Einzahlung in den Erneuerungsfonds geleistet?
    • Stehen noch weitere Einlagen anderer Eigentümer aus?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten? Um die anfallenden Kosten abschätzen zu können, sollten vom Verkäufer die letzten 2 – 3 Jahresrechnungen der Gemeinschaftskosten und das Budget über die mutmasslichen Kosten für das laufende/neue Jahr zur Einsicht verlangt werden. Falls das StWE-Reglement keine andere Regelung vorsieht, werden sämtliche Kosten nach Wertquoten aufgeteilt.

    • Bestehen hohe Aufwendungen für die Gemeinnutzung? Üblicherweise betragen die Neben- und Unterhaltskosten 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
    • Sind die bisherigen Eigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen?

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Wie läuft eine Bewertung ab?

Damit eine fundierte Bewertung erstellt werden kann, besuchen unsere Immobilienmaklerinnen oder -makler Sie vor Ort. Bei einem gemeinsamen Durchgang erstellen wir Fotos, die den Zustand der zu verkaufenden Immobilie dokumentieren. Ebenfalls wird der Ausbaustandart ermittelt und entsprechend bewertet. So können Besonderheiten erkannt und für den späteren Verkauf genutzt werden.

Wir ermitteln den Realwert und arbeiten mit den bewährten hedonischen Schätzungs-Methoden von anerkannten Unternehmen wie Wüest & Partner und Pricehubble zusammen. So haben wir Zugriff auf umfangreiche Datenbanken, welche auf der Erhebung von Vergleichstransaktionen unter der Berücksichtigung von baulichen und geografischen Faktoren beruhen.