Ferienhaus oder Ferienwohnung in der Schweiz kaufen

Ob als Rückzugsort vom hektischen Alltag, als Basis für Winter- und Sommersportfreunde oder als Wertanlage zum Vermieten und zur Eigennutzung: Ein Feriendomizil im eigenen Land zu kaufen ist für viele Schweizerinnen und Schweizer ein erstrebenswerter Immobilientraum. Da beim Erwerb einer Ferienimmobilie einige spezielle Regeln gelten, zeigen wir im Folgenden auf, was Sie von Beginn an dabei beachten sollten, damit Ihr Traum in Erfüllung gehen kann.

Kurzüberblick

Die beliebtesten Ferienregionen der Schweiz

Wer in der Schweiz ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen möchte, denkt oft zuerst an die grossen Klassiker: Graubünden, Wallis, Tessin, Berner Oberland, Innerschweiz und die bekannten Seenregionen. Besonders gefragt sind Orte, die Ferienqualität, gute Erreichbarkeit und ganzjährige Nutzung verbinden.

In Graubünden zählen das Engadin, Lenzerheide, Flims, Arosa, Davos und St. Moritz zu den bekannten Namen. Im Wallis stehen Zermatt, Saas Fee, Crans Montana und Verbier hoch im Kurs. Das Tessin überzeugt mit Ascona, Locarno, Lugano und seinen Tälern.

Für den Winter sind Skigebiete wie Davos Klosters, St. Moritz, Arosa Lenzerheide, Zermatt, Saas Fee, Engelberg, Andermatt, Grindelwald oder Adelboden besonders attraktiv. Für Sommer und Herbst sind Wanderregionen, Bikegebiete, Seenlagen und sonnige Südtäler gefragt.

Beliebtheit hat ihren Preis. In Toplagen ist das Angebot knapp, die Nachfrage hoch und die Finanzierung anspruchsvoller. Wer offen für weniger bekannte Orte ist, findet oft mehr Wohnfläche, mehr Ruhe und bessere Kaufchancen. Beispiele sind das Val Müstair statt St. Moritz, die Surselva statt Flims Laax, das Goms statt Zermatt, das Bleniotal statt Ascona oder die Seitentäler des Berner Oberlands statt Grindelwald.

Was passt zu Ihnen? Bedürfnis, Budget, Objektart und Lage

Der wichtigste Schritt beim Kauf einer Ferienimmobilie ist nicht die Besichtigung, sondern die Klärung der eigenen Bedürfnisse. Möchten Sie Ruhe, Natur und Privatsphäre? Dann kann ein abgelegenes Ferienhaus, ein Maiensäss, eine Alphütte oder ein Rustico ideal sein. Möchten Sie kurze Wege zu Restaurants, Bergbahnen, Einkaufsmöglichkeiten und Kultur? Dann passt eher eine Ferienwohnung in einem gut erschlossenen Ferienort wie Davos, St. Moritz, Zermatt, Arosa, Grindelwald oder Ascona.

Eine Ferienwohnung ist meist pflegeleichter als ein Haus. Verwaltung, Winterdienst, gemeinschaftliche Anlagen und Unterhalt sind in der Regel organisiert. Dafür haben Sie weniger Gestaltungsfreiheit und sind an das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft gebunden.

Ein Ferienhaus bietet mehr Privatsphäre, mehr Umschwung und mehr Eigenständigkeit. Dafür tragen Sie Unterhalt, Umgebungspflege, Schneeräumung, Reparaturen und Verwaltung selbst.

Spezielle Objekte wie Maiensässe, Alphütten und Rustici haben einen besonderen Charme. Gleichzeitig sind sie oft baulich, rechtlich und technisch anspruchsvoll. Prüfen Sie Zufahrt, Strom, Wasser, Abwasser, Heizung, Internet, Schneesicherheit, Naturgefahren, Schutzbestimmungen und die Frage, ob Umbauten überhaupt zulässig sind.

Auch die Lage sollte ehrlich beurteilt werden. Ein Haus mit viel Abgeschiedenheit kann im Sommer traumhaft sein, im Winter aber nur mit Allradfahrzeug, Schneeketten oder Fussmarsch erreichbar. Eine Wohnung mitten im Trubel bietet hohe Vermietbarkeit und kurze Wege, kann aber Lärm, hohe Nebenkosten und wenig Privatsphäre bedeuten.

Tipp: Prüfen Sie die Erreichbarkeit nicht nur im Sommer, sondern konkret auch an einem verschneiten Freitagabend im Januar. Genau dann zeigt sich, ob die Lage zum Alltag passt.

Wo finde ich das passende Objekt?

Ferienimmobilien finden Sie auf Immobilienportalen, bei lokalen Maklerinnen und Maklern, über Banken, über Gemeinden, über regionale Netzwerke oder durch direkte Kontakte vor Ort. Gerade in beliebten Ferienregionen gelangen attraktive Objekte nicht immer breit sichtbar auf den Markt. Lokale Marktkenntnis ist deshalb ein klarer Vorteil.

Prüfen Sie vor einer Reservation, ob die Gemeinde vom Zweitwohnungsgesetz betroffen ist, ob das Objekt eine altrechtliche Wohnung ist, ob Nutzungsbeschränkungen im Grundbuch bestehen, ob Kurzzeitvermietung erlaubt ist und wie hoch Nebenkosten, Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen ausfallen.

In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Für altrechtliche Wohnungen gelten seit dem 1. Oktober 2024 gelockerte Regeln bei Umbau, Abbruch und Wiederaufbau. Die konkreten Möglichkeiten hängen jedoch vom Einzelfall sowie den kommunalen Vorschriften ab.

Vorteile und Nachteile eines Ferienobjektes

Ein eigenes Feriendomizil bietet Unabhängigkeit und einen festen Rückzugsort. Sie wissen, wohin Sie reisen, können persönliche Gegenstände vor Ort lassen und geniessen eine vertraute Umgebung. Wer regelmässig in Davos langläuft, in St. Moritz Ski fährt, im Tessin Sonne tankt oder im Berner Oberland wandert, gewinnt Komfort und emotionale Lebensqualität.

Ein weiterer Vorteil ist die mögliche Vermietung. Eine gut gelegene Wohnung in einem bekannten Ferienort kann während der Hochsaison attraktive Einnahmen erzielen. Besonders gefragt sind Objekte mit guter Erreichbarkeit, Balkon oder Terrasse, Parkplatz, moderner Ausstattung, Nähe zu Bergbahnen, See oder Dorfzentrum.

Die Nachteile liegen vor allem in den laufenden Kosten und in den Nutzungseinschränkungen. Hypothekarzinsen, Amortisation, Versicherungen, Steuern, Strom, Heizung, Verwaltung, Kurtaxen, Internet, Reinigung, Reparaturen und Erneuerungsfonds fallen unabhängig von der Nutzung an. Zudem erwarten Gäste heute eine professionelle Vermietung mit schneller Kommunikation und hoher Qualität.

Finanzierung: strengere Regeln als beim Hauptwohnsitz

Die Finanzierung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses ist anspruchsvoller als die Finanzierung eines selbst bewohnten Eigenheims. Banken belehnen Ferienimmobilien in der Regel tiefer als selbst bewohnte Hauptwohnsitze.

Welche Eigenmittel brauche ich?

Die maximale Belehnung liegt je nach Institut und Objekt häufig zwischen 50 und 70 Prozent des Marktwerts. Entsprechend benötigen Käuferinnen und Käufer oft 30 bis 50 Prozent Eigenkapital.

Vorsorgegelder aus der zweiten Säule und der Säule 3a dürfen für eine Ferienimmobilie in der Regel nicht eingesetzt werden, da die Wohneigentumsförderung grundsätzlich auf selbst genutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz beschränkt ist.

Auch die Tragbarkeit wird streng geprüft. Die gesamten Wohnkosten sollen üblicherweise rund ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Lokale Regeln zur Vermietung

Die Vermietung von Ferienwohnungen ist lokal sehr unterschiedlich geregelt. Es gibt keine einheitliche schweizweite Kurtaxe. Je nach Kanton oder Gemeinde fallen Kurtaxen, Beherbergungsabgaben oder Tourismusförderungsabgaben an. In vielen Gemeinden werden Tourismusabgaben pro Nacht erhoben, teilweise gibt es Pauschalen.

Darf ich eine Ferienwohnung über Airbnb vermieten?

Bei Plattformen wie Airbnb oder Booking.com müssen Eigentümerinnen und Eigentümer klären, ob die Abgaben automatisch eingezogen werden oder ob sie selbst abrechnen müssen. Zudem können Gemeinden Meldepflichten, Mindeststandards oder Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen vorsehen.

Wichtig ist auch die Mehrwertsteuer. Ab einer bestimmten Umsatzgrenze kann eine Mehrwertsteuerpflicht entstehen. Für private Eigentümerinnen und Eigentümer mit einem einzelnen Objekt ist diese Schwelle oft nicht relevant, bei mehreren Objekten oder professioneller Bewirtschaftung aber sehr wohl.

Steuern: Was ist zu beachten?

Ferienimmobilien haben steuerliche Folgen auf mehreren Ebenen. Mieteinnahmen sind als Einkommen zu versteuern. Zusätzlich fallen Vermögenssteuern auf dem Steuerwert der Immobilie an. Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten können in der Regel geltend gemacht werden.

Bei gemischter Nutzung, also Eigennutzung und Vermietung, muss die steuerliche Abgrenzung sauber dokumentiert werden. Beim Verkauf kann eine Grundstückgewinnsteuer anfallen. Je nach Kanton und Haltedauer fällt diese unterschiedlich aus.

Da Steuerregeln kantonal und kommunal stark variieren, lohnt sich eine Beratung vor dem Kauf. Besonders wichtig ist das bei Objekten in einem anderen Kanton, bei geplanter Vermietung, bei Erbvorbezug, bei Ehepaaren mit unterschiedlichem Wohnsitz oder bei geplanter späterer Übertragung an Kinder.

Stockwerkeigentum: Regeln, Kosten und finanzielles Beispiel

Viele Ferienwohnungen werden im Stockwerkeigentum gekauft. Dabei erwerben Sie Ihre eigene Einheit, teilen aber gemeinschaftliche Bauteile wie Dach, Fassade, Treppenhaus, Lift, Heizung, Leitungen, Umgebung oder Tiefgarage mit den übrigen Eigentümerinnen und Eigentümern.

Vor dem Kauf sollten Sie das Reglement, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Jahresrechnung, Budget, Erneuerungsfonds, geplante Sanierungen und Regeln zur Kurzzeitvermietung prüfen.

Ein Erneuerungsfonds ist in der Schweiz nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber empfohlen. In der Praxis werden häufig jährliche Einlagen zwischen etwa 0,2 und 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes genannt. Der tatsächliche Bedarf hängt jedoch vom Zustand und dem Sanierungsbedarf der Liegenschaft ab.

Unterhaltskosten realistisch kalkulieren

Bei Ferienimmobilien werden die laufenden Kosten oft unterschätzt. Als Faustregel werden für Unterhalt und Nebenkosten bei Immobilien häufig rund 0,7 bis 1,0 Prozent des Objektwerts pro Jahr veranschlagt, je nach Objektalter, Zustand, Lage und Standard. Bei Ferienobjekten können die Kosten höher ausfallen, weil Heizung, Frostschutz, Schneeräumung, Feuchtigkeit, starke saisonale Nutzung und häufige Gästewechsel zusätzliche Aufwände verursachen.

Typische Kosten sind Hypothekarzinsen, Amortisation, Versicherungen, Strom, Heizung, Wasser, Internet, Reinigung, Verwaltung, Schlüsselservice, Reparaturen, Möblierung, Garten, Schneeräumung, Kurtaxen, lokale Abgaben, Erneuerungsfonds und Steuern.

Ein Rustico im Tessin kann günstiger in der Anschaffung wirken, aber hohe Investitionen für Dach, Feuchtigkeit, Zufahrt oder Haustechnik benötigen. Eine moderne Ferienwohnung in Lenzerheide kann höhere Gemeinschaftskosten haben, dafür aber weniger persönlichen Unterhaltsaufwand verursachen.

Rechtliche Besonderheiten für ausländische Käuferinnen und Käufer

Für Personen im Ausland gilt die Lex Koller. Sie beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Wer Schweizer Bürgerin oder Schweizer Bürger ist, ist davon nicht betroffen. Ferienwohnungen für Personen im Ausland sind bewilligungspflichtig und kontingentiert.

Da die konkrete Bewilligungspraxis kantonal ist, sollte dieser Punkt immer früh mit Gemeinde, Kanton, Notariat oder einer spezialisierten Fachperson geklärt werden. Das gilt besonders, wenn Käuferinnen und Käufer im Ausland wohnen, wenn Gesellschaften beteiligt sind oder wenn das Objekt als Anlage dienen soll.

Der Schlüssel zum erfolgreichen Kauf liegt in einer sorgfältigen Vorbereitung. Klären Sie zuerst Zweck, Budget, Lage, Nutzungsmodell und Finanzierung. Prüfen Sie dann lokale Regeln, Stockwerkeigentum, Steuern, Unterhalt und Vermietbarkeit. Und holen Sie sich frühzeitig Unterstützung von Fachpersonen, die den lokalen Markt kennen.

Raiffeisen Immomakler sind lokal verankert und verbinden regionale Marktkenntnis mit Immobilienkompetenz. Wer eine Ferienimmobilie sucht, verkauft oder bewerten lassen möchte, profitiert von einer Beratung, die Lage, Nutzung, Potenzial und die Besonderheiten der Gemeinde einordnet. Mit der richtigen Vorbereitung wird aus dem Wunsch nach einem Feriendomizil kein riskantes Abenteuer, sondern ein gut geplanter Schritt zu mehr Lebensqualität.

Unsere Checkliste fasst alle wichtigen Punkte nochmals zusammen: