Metodo del valore reale

Il metodo del valore reale, altrimenti detto metodo della valutazione edonica o metodo edonico, è un importante metodo di valutazione immobiliare in Svizzera. Viene spesso impiegato per determinare il valore materiale di un immobile, in particolare quando si tratta di oggetti che non generano proventi, come ad esempio case unifamiliari a uso proprio o edifici storici.

Basi del metodo del valore reale

Il metodo del valore reale si basa sull’assunto che l’acquirente non sarà disposto a pagare per un immobile più di quanto costerebbe ripristinarlo alle sue condizioni attuali. Il valore risulta dalla somma del valore del terreno e del valore attuale dell’edificio. Il valore attuale viene calcolato moltiplicando il volume dell’edificio per i costi di costruzione al metro cubo. In Svizzera il valore indicativo per i costi di costruzione oscilla, a seconda dello standard di costruzione, tra CHF 600 e 900 al metro cubo circa. 

Calcolo del valore reale

Il calcolo avviene in più fasi:

Determinazione del valore del terreno: il valore del terreno viene stabilito prendendo come riferimento il prezzo di vendita di terreni analoghi nella zona. Il valore indicativo del terreno non dipende dall’eventuale presenza di costruzioni ed è espresso al metro quadro. 

Calcolo del valore attuale: questo valore viene ottenuto calcolando quanto costerebbe costruire un edificio nuovo equivalente sullo stesso fondo. Dal costo viene poi sottratta la perdita di valore dovuta all’usura dell’edificio negli anni. 

Somma dei valori ottenuti: il valore reale finale risulta dalla somma del valore del terreno e del valore attuale. Questo metodo si presta in particolare per immobili dalle caratteristiche particolari, non facilmente valutabili, come ad esempio immobili di lusso o edifici storici. 

Campi di applicazione

Il metodo del valore reale ha vari scenari di applicazione e si presta in particolare quando non esistono valori di raffronto sufficienti a determinare il valore di un oggetto o non si può applicare il metodo del valore di riferimento. Anche nel caso di immobili con caratteristiche particolari e di difficile raffronto, il metodo del valore reale si rivela vantaggioso.

Vantaggi e limiti

Un vantaggio sostanziale del metodo del valore reale è la sua oggettività, poiché si basa sui costi reali. Tuttavia, esso non considera la situazione del mercato e il valore reale calcolato potrebbe discostarsi notevolmente dal valore di mercato. Per questo motivo, le banche, nella concessione di crediti ipotecari, si basano spesso su altri metodi di valutazione, più vicini al prezzo di vendita effettivo. 

In sintesi

Nel complesso, il metodo del valore reale offre una base solida per la determinazione del valore di un immobile in Svizzera, in particolare quando non sono applicabili altri metodi. Esso aiuta proprietari ed investitori a comprendere meglio il valore effettivo dei loro immobili e a prendere decisioni fondate.