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Come viene stimata una proprietà per piani?

Che differenza c’è tra la stima di una casa e quella di una proprietà per piani? E lo sapevate che, al riguardo, il fondo di rinnovazione ha un ruolo molto importante? Queste informazioni e altri 6 consigli a cui fare attenzione per la proprietà per piani sono disponibili qui.

Oltre al proprio appartamento, anche l’intero edificio è rilevante per la stima della proprietà per piani.

La valutazione di proprietà per piani è impegnativa: oltre all’appartamento in proprietà, va considerato anche lo stato dell’intero edificio (in particolare l’involucro edilizio, gli impianti di riscaldamento, idrici ed elettrici). Se in futuro risultassero necessari grossi investimenti, ad esempio per riparazioni o risanamenti, ne deriverebbe una riduzione del valore venale. Un fattore di prezzo importante è rappresentato dal fondo di rinnovazione, che funge da riserva finanziaria per eventuali lavori di risanamento. L’amministratore fornisce informazioni in merito al saldo attuale del fondo di rinnovazione e alla quota di partecipazione del rispettivo appartamento in proprietà. Una maggiore quota relativa al saldo degli accantonamenti aumenta il valore venale dell’appartamento.
Nella stima di proprietà per piani, entrano in gioco anche altri elementi, come ad esempio:

  • diritti d’uso speciali (ad es. posto auto, parcheggio, angoli a sedere in giardino ecc.),
  • atto di costituzione e regolamento della proprietà per piani,
  • partecipazione al saldo attuale del fondo di rinnovazione,
  • stato della proprietà comune,
  • calcolo delle quote di valore,
  • l’ultimo conteggio delle spese accessorie
  • e i verbali delle ultime assemblee dei proprietari per piani.

Suggerimento
Prima di procedere all’acquisto, controllate il fondo di rinnovazione. Nel caso degli appartamenti in proprietà, un fondo di rinnovazione serve a rinnovare le parti comuni dell’immobile. Se il fondo dispone di capitale sufficiente, siete tutelati da costi aggiuntivi imprevisti.

Quali sono le peculiarità delle proprietà per piani?

Nella proprietà per piani, il proprietario può disporre liberamente dell’interno del suo appartamento e ampliarlo in base ai suoi desideri. La decisione in merito a modifiche esterne, ad esempio la ristrutturazione della facciata, spetta invece all’intera comunione dei comproprietari. I costi dovuti per l’edificio e i locali e gli impianti comuni sono a carico di tutti i proprietari per piani.

6 consigli sugli aspetti a cui prestare attenzione per le proprietà per piani

    • Il vicinato è adatto a voi in termini di età e tessuto sociale?
    • Quali sviluppi edilizi ci si deve attendere nelle immediate vicinanze dell’immobile?
    • Sono noti difetti nell’immobile?
  • L’amministrazione svolge accuratamente i suoi compiti?
    Conteggi, manutenzione, esecuzione dell’assemblea annuale dei proprietari per piani, controllo dei pagamenti ecc.

    • Che reputazione ha l’amministrazione dell’immobile?
    • Se ne conoscono lati positivi o negativi?
    • In caso di nuova costruzione, conviene richiedere referenze sul committente.
  • I seguenti documenti devono essere verificati attentamente:

    • Regolamento della proprietà per piani
    • Estratto del registro fondiario
    • Regolamento interno
    • Gli ultimi verbali dell’assemblea dei proprietari
    • Conteggio dei proprietari per piani
    • Contratto di amministrazione
    • In quali punti si presentano divergenze rispetto al regolamento standard dell’Associazione Proprietari Fondiari?
    • Vi sono obblighi e restrizioni divergenti?
  • I contratti di compravendita devono essere sanciti da atto pubblico affinché siano validi. Solitamente il venditore fornisce al potenziale acquirente una bozza del contratto di compravendita.

    • Quale ripartizione dei costi prevede il contratto di compravendita per un atto pubblico (ad es. per le spese legate al passaggio di proprietà)?
    • Tutti i difetti noti sono documentati?
    • Cosa prescrive il regolamento circa i difetti nascosti e i diritti di garanzia?
  • Con l’accumulo di un fondo di rinnovazione vengono messi a disposizione i mezzi per i futuri risanamenti delle parti comuni dell’immobile. Il proprietario per piani è tenuto per legge a eseguire i versamenti fissati annualmente dall’assemblea dei proprietari. Per gli edifici il versamento complessivo nel fondo è stabilito solitamente sulla base del valore assicurato ed è compreso in genere tra lo 0.2 e lo 0.5 per cento all’anno.

    • A quanto ammontano i contributi da versare nel fondo di rinnovazione per la rispettiva proprietà per piani?
    • A quanto ammonta la somma necessaria per la rinnovazione dell’intero immobile?
    • Il fondo è sufficiente a coprire le spese future? Se non è stata raggiunta una somma sufficiente, ciò può comportare delle spese inattese per il nuovo acquirente.
    • L’acquirente si deve informare sugli investimenti di rinnovazione effettuati in passato, l’ammontare del fondo e la durata prevista delle parti dell’immobile usate in comune.
    • Il venditore ha effettuato il versamento nel fondo di rinnovazione?
    • Mancano i versamenti di altri proprietari?
  • A quanto ammontano le spese accessorie? Per poter stimare i costi che andranno affrontati, sarebbe opportuno richiedere al venditore di visionare gli ultimi 2-3 conti annuali delle spese comuni e il budget dei costi stimati per l’anno in corso/nuovo. Qualora il regolamento PPP non preveda una disposizione diversa, tutte le spese sono suddivise in base alle quote di valore.

    • Vi sono costi elevati associati all’uso comune? Solitamente le spese accessorie e i costi di manutenzione ammontano allo 0.5 – 1.5 per cento del prezzo d’acquisto.
    • Gli attuali proprietari hanno rispettato i loro obblighi di pagamento?

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Come si svolge una valutazione?

Per poter effettuare una valutazione accurata, i nostri agenti immobiliari vi fanno visita in loco. Analizzando insieme tutto l’oggetto, facciamo delle foto che documentano lo stato dell’immobile da vendere. Anche lo standard di costruzione viene determinato e valutato di conseguenza. In questo modo è possibile evidenziare particolarità utili per la futura vendita.

Calcoliamo il valore reale e lavoriamo con gli affermati metodi di valutazione edonici, in collaborazione con aziende riconosciute come Wüest & Partner e Pricehubble. Abbiamo quindi accesso a vaste banche dati che si basano sulla raccolta di transazioni paragonabili, tenendo conto di fattori architettonici e geografici.