Acquistare una casa o un appartamento di vacanza in Svizzera

La guida completa per acquirenti

Che lo si acquisti per lasciarsi alle spalle i ritmi frenetici della quotidianità, come punto di appoggio per praticare sport estivi e invernali o come investimento da affittare o per uso proprio, un immobile per le vacanze di proprietà in Svizzera è un ambito sogno per molte persone che abitano nel nostro Paese. Poiché l’acquisto di un immobile per le vacanze richiede di rispettare alcune regole particolari, di seguito vi illustriamo a cosa prestare attenzione fin dall’inizio per poter realizzare il vostro sogno.

Le regioni turistiche più amate della Svizzera

Spesso chi desidera acquistare una casa o un appartamento di vacanza in Svizzera pensa subito ai grandi classici: Grigioni, Vallese, Ticino, Oberland bernese, Svizzera centrale e le note zone dei laghi. Sono particolarmente richiesti luoghi con servizi di qualità per le vacanze, facilmente raggiungibili e sfruttabili tutto l’anno.

Nei Grigioni, tra le località più note si annoverano l’Engadina, Lenzerheide, Flims, Arosa, Davos e St. Moritz. Nel Vallese sono molto in voga Zermatt, Saas-Fee, Crans-Montana e Verbier. Il Ticino vanta gemme come Ascona, Locarno e Lugano, senza dimenticare le valli.

Comprensori sciistici come Davos Klosters, St. Moritz, Arosa Lenzerheide, Zermatt, Saas-Fee, Engelberg, Andermatt, Grindelwald e Adelboden sono particolarmente interessanti per l’inverno. Per l’estate e l’autunno molti optano per zone in cui organizzare escursioni e giri in bici, località affacciate sui laghi e soleggiate valli meridionali.

La popolarità ha il suo prezzo. Nei luoghi più ambiti, l’offerta è scarsa, la domanda elevata e il finanziamento più impegnativo. Chi è disponibile a spostarsi in località meno note spesso trova immobili con una maggiore superficie abitabile, più tranquillità e migliori opportunità di acquisto. Si può ad esempio scegliere la Val Monastero invece di St. Moritz, la regione di Surselva invece di Flims Laax, Goms invece di Zermatt, la Valle di Blenio invece di Ascona o una valle laterale dell’Oberland bernese invece di Grindelwald.

Quale soluzione fa al caso vostro? Esigenze, budget, tipo di immobile e ubicazione

Quando si acquista un immobile per le vacanze, la cosa più importante non è visitare la casa o l’appartamento, ma chiarire le proprie esigenze. Volete un immobile in una zona tranquilla, immerso nella natura e che tuteli la vostra privacy? Allora una casa isolata, un maggengo, una baita alpina o un rustico può essere la soluzione giusta. Volete essere vicino a ristoranti, ferrovie di montagna, negozi e spazi culturali? Allora è meglio che optiate per un appartamento in una località turistica ben collegata, come Davos, St. Moritz, Zermatt, Arosa, Grindelwald o Ascona.

Gli appartamenti di vacanza sono generalmente meno impegnativi delle case, dato che di solito non bisogna occuparsi di amministrazione, servizio invernale, strutture comuni e manutenzione. Avete però meno margini di manovra e siete vincolati al regolamento della comunione di comproprietari di proprietà per piani.

Con una casa di vacanza avete più privacy, uno spazio esterno più grande e più autonomia, ma dovete farvi carico personalmente di manutenzione, cura del verde, rimozione della neve, riparazioni e amministrazione.
I maggenghi, le baite alpine e i rustici sono immobili speciali dal fascino particolare. Sono però anche impegnativi dal punto di vista architettonico, legale e tecnico. Controllate vie d’accesso, elettricità, acqua, fognature, riscaldamento, Internet, pericoli naturali e disposizioni di protezione e verificate se nella zona scelta è consentito effettuare ristrutturazioni e d’inverno vi è neve a sufficienza.

Anche l’ubicazione deve essere sottoposta a una valutazione schietta. Una casa molto isolata può essere fantastica in estate, mentre d’inverno magari è raggiungibile solo con fuoristrada, catene da neve o a piedi. Un appartamento in una zona con molto viavai è facilmente affittabile e comodo a tutti i servizi, ma può essere rumoroso e avere spese accessorie elevate e poca privacy.

Suggerimento: verificate la raggiungibilità non solo d’estate, ma anche in un venerdì sera di gennaio con la neve. È in quell’occasione che capirete se l’immobile si trova in una posizione adeguata per la vita di tutti i giorni.

Dove trovare l’immobile adatto?

Potete trovare gli immobili per le vacanze su portali immobiliari, presso agenti locali, tramite banche, comuni, reti regionali o contatti diretti in loco. Soprattutto nelle zone turistiche più amate, gli immobili interessanti non hanno sempre ampia visibilità sul mercato. Conoscere il mercato locale è quindi un bel vantaggio.

Prima di effettuare la prenotazione, verificate se il comune è interessato dalla legge sulle abitazioni secondarie, se l’immobile è un’abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore, se il registro fondiario riporta limitazioni di utilizzo, se sono consentite locazioni a breve termine e a quanto ammontano le spese accessorie, i fondi di rinnovazione e i risanamenti previsti.

Nei comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20 per cento, in linea di principio non possono più essere autorizzate nuove abitazioni secondarie. Per le abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore, dal 1o ottobre 2024 vigono regole meno rigide in materia di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione. Le possibilità a disposizione variano tuttavia a seconda del caso e dipendono dalle disposizioni comunali.

Vantaggi e svantaggi di un immobile per le vacanze

Con un immobile per le vacanze di proprietà siete indipendenti e avete a disposizione un’abitazione pronta ad accogliervi ogni volta che vorrete. Conoscete lo stabile, potete lasciare sul posto i vostri effetti personali e respirare un’atmosfera familiare. Per chi è abituato ad andare a Davos per le piste di fondo, a St. Moritz per lo sci alpino, in Ticino per il sole o nell’Oberland bernese per una bella escursione, una casa o un appartamento di proprietà rappresenta una soluzione comoda in grado di regalare emozioni.

Un altro vantaggio è la possibilità di locazione. Un appartamento in una buona posizione in una rinomata località di villeggiatura può generare redditi interessanti in alta stagione. Molto alta è la domanda di immobili facilmente raggiungibili e vicini a una ferrovia di montagna, al lago o al centro del paese, con balcone o terrazza, parcheggio e dotazioni moderne.

Gli svantaggi risiedono soprattutto nei costi correnti e nelle limitazioni di utilizzo. Interessi ipotecari, ammortamenti, assicurazioni, imposte, elettricità, riscaldamento, amministrazione, tasse di soggiorno, Internet, pulizia, riparazioni e fondi di rinnovazione sono spese da sostenere a prescindere dall’utilizzo. Inoltre, gli ospiti di oggi si aspettano una locazione professionale con una comunicazione veloce e di alta qualità.

Finanziamento: regole più severe rispetto al domicilio principale

Il finanziamento di un appartamento o di una casa di vacanza è più impegnativo rispetto a quello di un’abitazione di proprietà a uso proprio, in quanto in genere le banche concedono anticipi inferiori.

Quanti fondi propri occorrono?

L’anticipo massimo, a seconda dell’istituto e dell’immobile, si aggira spesso tra il 50 e il 70 per cento del valore di mercato. Chi è interessato all’acquisto deve quindi spesso finanziare la proprietà con il 30-50 per cento di capitale proprio.

Di norma gli averi previdenziali del secondo pilastro e del pilastro 3a non possono essere utilizzati per un immobile per le vacanze, dato che la promozione della proprietà d’abitazioni è fondamentalmente limitata alla proprietà d’abitazione a uso proprio presso il domicilio principale.

Anche la sostenibilità viene verificata scrupolosamente. I costi abitativi complessivi non devono in genere superare circa un terzo del reddito lordo.

Regole locali per la locazione

La locazione di appartamenti di vacanza è disciplinata in modo molto diverso a seconda del luogo. Non esiste una tassa di soggiorno uniforme in tutta la Svizzera. A seconda del Cantone e del comune sono previste tasse di soggiorno, per l’infrastruttura turistica o di promozione turistica. In molti comuni le tasse di soggiorno vengono applicate per notte; in alcuni casi sono previste tariffe forfettarie.

Si può affittare un appartamento tramite Airbnb?

Nel caso di piattaforme come Airbnb e Booking.com occorre chiarire se il pagamento delle tasse sia automatico o a carico dei proprietari. I comuni possono inoltre prevedere obblighi di comunicazione, standard minimi o limitazioni per locazioni a breve termine.

Anche l’imposta sul valore aggiunto è importante. Il superamento di un determinato limite di fatturato può comportare l’assoggettamento all’IVA. Per i proprietari privati con un unico immobile questa soglia spesso non è rilevante, mentre deve essere considerata in caso di più immobili o di una gestione professionale.

Imposte: quali aspetti vanno considerati?

Gli immobili per le vacanze hanno implicazioni fiscali a più livelli. I redditi da locazione devono essere dichiarati al fisco come reddito. Inoltre, sul valore fiscale dell’immobile sono previste imposte sulla sostanza. Di norma si possono far valere gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione volti a conservare il valore.

In caso di utilizzo misto, ossia uso proprio e locazione, a fini fiscali bisogna distinguere chiaramente le due modalità di fruizione dell’immobile. La vendita può essere soggetta a un’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, il cui ammontare varia a seconda del Cantone e della durata di detenzione.

Poiché le norme fiscali cambiano notevolmente a seconda del Cantone e del comune, è bene richiedere una consulenza prima dell’acquisto. Un parere professionale è importante soprattutto se l’immobile è situato in un altro Cantone, se avete intenzione di affittarlo o di trasferirlo in futuro ai figli nonché in caso di acconto della quota ereditaria e di coppie di coniugi con domicilio diverso.

Proprietà per piani: regole, costi ed esempio finanziario

Molti appartamenti di vacanza vengono acquistati sotto forma di proprietà per piani. Con questa modalità acquistate la vostra unità, ma condividete con gli altri proprietari elementi costruttivi comuni, come tetto, facciata, vano scale, ascensore, riscaldamento, condutture, spazi adiacenti e garage sotterraneo.
Prima dell’acquisto è necessario verificare il regolamento, i verbali delle ultime assemblee dei proprietari, il conto annuale, il budget, il fondo di rinnovazione, i risanamenti previsti e le regole per la locazione a breve termine.

In Svizzera il fondo di rinnovazione non è prescritto dalla legge, ma è consigliato. Di solito si tratta di depositi annui compresi tra lo 0.2 e lo 0.5 per cento circa del valore dell’assicurazione stabili. L’entità effettiva dipende tuttavia dalle condizioni e dal fabbisogno di risanamento dell’immobile.

Calcolo realistico dei costi di manutenzione

I costi correnti degli immobili per le vacanze vengono spesso sottovalutati. Come regola generale, per la manutenzione e le spese accessorie degli immobili viene spesso stimato circa lo 0.7-1.0 per cento del valore dell’immobile all’anno, a seconda dell’età dell’oggetto, dello stato, della posizione e dello standard. Nel caso degli immobili per le vacanze i costi possono risultare superiori, in quanto il riscaldamento, i prodotti antigelo, la rimozione della neve, l’umidità, l’intenso utilizzo stagionale e il frequente cambio degli ospiti comportano costi aggiuntivi.

Di solito tra i costi rientrano interessi ipotecari, ammortamento, assicurazioni, elettricità, riscaldamento, acqua, Internet, pulizia, amministrazione, servizio chiavi, riparazioni, arredamento, giardino, rimozione della neve, tasse di soggiorno, tasse locali, fondo di rinnovazione e imposte.

Un rustico in Ticino può essere conveniente in fase di acquisto, ma richiedere elevati investimenti per tetto, umidità, vie d’accesso e domotica. Un moderno appartamento di vacanza a Lenzerheide può avere maggiori spese comuni, ma richiedere al proprietario un minore esborso per la manutenzione.

Particolarità giuridiche per acquirenti esteri

Per chi proviene da un altro Paese si applica la Lex Koller, che limita l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero. I cittadini svizzeri non sono interessati da questa legge. Gli appartamenti di vacanza per le persone all’estero sono soggetti ad autorizzazione e contingentati.

Poiché le procedure di autorizzazione specifiche variano a seconda del Cantone, questo aspetto deve essere sempre chiarito tempestivamente con il comune, il Cantone, il notaio o uno specialista, soprattutto se gli acquirenti abitano all’estero, se sono coinvolte delle società o se si tratta di un immobile da investimento.

Il segreto per un acquisto azzeccato risiede in un’accurata preparazione. Chiarite innanzitutto finalità, budget, ubicazione, modello di utilizzo e finanziamento. A quel punto, verificate le regole locali, la proprietà per piani, le imposte, la manutenzione e l’affittabilità e chiedete per tempo aiuto a specialisti che conoscono il mercato locale.

Gli agenti immobiliari di Raiffeisen sono presenti sul territorio e sono in grado di assistervi con la loro conoscenza del mercato locale e competenza immobiliare. Chi cerca, vende o desidera far valutare un immobile per le vacanze usufruisce di una consulenza che tiene conto della posizione, dell’utilizzo, del potenziale e delle particolarità del comune. Con la giusta preparazione, il sogno di acquistare un immobile per le vacanze non si trasformerà in un’avventura rischiosa, bensì sarà una decisione ben studiata con cui migliorare la qualità della vita. La nostra lista di controllo riassume ancora una volta tutti i punti importanti: