La procedura d’acquisto di un immobile spiegata in modo semplice

Prima di mettervi alla ricerca dell’immobile dei vostri sogni dovete avere le idee chiare sul vostro budget.

In caso di dubbi richiedete una consulenza da uno specialista in merito alle vostre possibilità finanziarie. Inoltre sono disponibili anche calcolatori del budget che possono darvi un’idea al riguardo.

Il primo contatto con un immobile avviene solitamente tramite un annuncio o una raccomandazione. Al termine della visita, spesso la persona interessata desidera passare alla fase successiva:
verificare non solo l’oggetto, ma anche l’area circostante, in particolare la posizione, l’infrastruttura, lo stato dell’immobile e possibili sviluppi futuri del quartiere.

Procedura tipica:

• visita sul posto e prima impressione
• verifica approfondita di documenti quali estratto del registro fondiario o piani
• opzionale: una seconda visita a un’altra ora e con condizioni meteorologiche diverse
• chiarimento delle domande in sospeso con il venditore o l’agente immobiliare
• presentazione di un’offerta scritta con indicazione del prezzo

Soprattutto nelle regioni più richieste è importante presentare un’offerta solida ma al contempo tempestiva. Chi vende preferisce acquirenti che si presentano decisi e ben preparati.

In contemporanea all’offerta o subito dopo segue il chiarimento del finanziamento. Questa fase rende la decisione di acquisto strutturata e fa chiarezza sulle possibilità a disposizione.

Le banche verificano accuratamente:

• ammontare e stabilità del reddito
• capitale proprio disponibile
• impegni esistenti
• sostenibilità a lungo termine dell’ipoteca

In Svizzera vale come riferimento:

• almeno il 20% di capitale proprio
• sostenibilità in presenza di interessi indicativi superiori al livello attuale

Il risultato è una conferma scritta che segnala al venditore che l’acquirente è solvibile e può corrispondere il prezzo d’acquisto. Nella pratica, un’offerta priva di tale conferma ha molte meno possibilità.

Una volta raggiunto un accordo tra le due parti inizia la fase formale. Il notaio redige una bozza di contratto, che costituisce la base per la gestione legale della transazione.

Tale bozza è più di un semplice obbligo formale: disciplina tutti i dettagli e tutela entrambe le parti da eventuali malintesi.

Dal punto di vista del contenuto, include tra l’altro:

• prezzo d’acquisto concordato
• modalità di pagamento
• momento del trasferimento dei diritti e dei rischi
• eventuali accordi relativi al mobilio o a ristrutturazioni

Qui vale la pena leggere attentamente il testo e di affrontare le questioni poco chiare. In questa fase si possono apportare modifiche senza problemi. È una prassi normale.

L’appuntamento con il notaio è un momento cruciale. In Svizzera l’atto pubblico è prescritto per legge, poiché le operazioni su fondi hanno una particolare rilevanza giuridica.

L’appuntamento si svolge per lo più in modo tranquillo e strutturato:

• il notaio spiega le principali disposizioni del contratto
• vengono chiarite le domande
• le parti confermano la loro volontà mediante firma

Con la sottoscrizione insorge un impegno vincolante. Ciò significa che entrambe le parti sono vincolate dal contratto. In questa fase, tuttavia, il passaggio di proprietà non è ancora stato completato.

All’atto pubblico segue la parte amministrativa. Il notaio comunica il cambio di proprietà all’ufficio del registro fondiario.
Solo con l’iscrizione nel registro fondiario l’acquirente diventa giuridicamente proprietario. Questo passaggio genera sicurezza e chiarezza sui rapporti di proprietà.

L’ulteriore procedura si svolge come segue:

• garanzia del pagamento completo
• iscrizione nel registro fondiario
• consegna delle chiavi nella data concordata

La consegna delle chiavi rappresenta spesso un momento emozionante, poiché per l’acquirente inizia una nuova fase della vita.

In assenza di prove del finanziamento può bloccarsi l’intero processo.

Conseguenze:

• minori possibilità di aggiudicazione
• sfiducia da parte di chi vende
• possibili ritardi

Un chiarimento tempestivo aiuta a fare luce sulla questione.

No. L’appuntamento con il notaio è un passo importante, ma non costituisce ancora il passaggio di proprietà.

Importante:

• il contratto diventa vincolante
• la proprietà si instaura solo con l’iscrizione nel registro fondiario

I costi variano da cantone a cantone, ma sono ben pianificabili.

Componenti tipiche:

• spese notarili
• costi del registro fondiario
• imposta sul passaggio di proprietà a seconda della regione

Approssimativamente si tratta di circa l’1-3% del prezzo d’acquisto.