Ristrutturare un immobile per incrementarne il valore: ne vale la pena prima di vendere?

Avete intenzione di vendere il vostro immobile e volete sapere se vale la pena risanarlo prima della vendita per incrementarne il valore? Non è facile rispondere a questa domanda. Infatti, diversi fattori influiscono sulla decisione da prendere.

Che siate proprietari di una vecchia casa unifamiliare indipendente su un grande fondo o di uno spazioso appartamento in proprietà, ormai datato, potete scegliere tra diverse opzioni per incrementare il valore della vostra casa.

Incremento del valore dovuto al contesto di mercato

Alcuni fattori che incrementano il valore del vostro immobile sfuggono al vostro controllo. Può darsi che da quando avete acquistato la vostra casa o il vostro appartamento in proprietà, le infrastrutture del luogo e le norme edilizie si siano sviluppate favorevolmente. Inoltre, la costante crescita demografica sta determinando una carenza di spazio abitativo in alcune aree. Pertanto, un eventuale incremento del valore può variare da regione a regione:

Incremento regionale del valore delle proprietà di abitazione dal 2015 al 2024:

^{Fonte di riferimento: SRED, Raiffeisen Economic Research}

Ne consegue che i prezzi degli immobili sono aumentati e che riceverete per l’immobile un importo superiore a quello pagato. Beneficerete quindi di un incremento del valore dell’immobile dovuto alle variazioni del contesto di mercato. La condizione essenziale è che l’abitazione di proprietà non presenti un accumulo di oneri di risanamento e sia sempre stata curata.

Incremento del valore grazie a interventi migliorativi

La ristrutturazione di un immobile spesso serve a mantenerne il valore. Se però si procede a un adeguamento completo dell’efficienza energetica di una casa costruita nel 1950 e si realizza un ampliamento con tre stanze in più, il valore dell’oggetto aumenterà. L’immobile può infatti vantare ora una maggiore superficie abitabile e costi energetici inferiori.

Tuttavia, c’è il rischio che le misure volte a incrementare il valore siano progettate senza tenere conto del mercato. Ad esempio, se l’ampliamento in questione ha una planimetria sfavorevole o una posizione non proprio ottimale, potreste non trovare acquirenti disposti a pagare l’intero incremento del valore.

Possibili misure volte a incrementare il valore

• Ampliamento del balcone
• Realizzazione di una veranda riscaldata
• Ristrutturazione energetica completa
• Ristrutturazione della facciata per motivi estetici
• Realizzazione di una piscina
• Installazione di una sauna
• Nuovo patio con pergola
• Realizzazione di lucernari
• Installazione di finestre con triplo vetro
• Nuovo carport o box auto
• Nuova casetta da giardino di lusso

Aspetti fiscali

A differenza delle ristrutturazioni conservative, i costi delle ristrutturazioni migliorative non possono essere detratti dalle imposte. Spesso accade che l’Ufficio contribuzioni classifichi i presunti lavori di ristrutturazione conservativi come volti a incrementare il valore dell’oggetto e annulli la detrazione. È opportuno quindi rivolgersi alle autorità fiscali o a un esperto del settore prima di iniziare i lavori di ristrutturazione, per evitare sorprese finanziarie.  

Ha senso una ristrutturazione prima di vendere la casa?

Immobile esistente come terreno edificabile

Nel caso di una casa indipendente, si pone la questione se sia ragionevole vendere l’immobile esistente come terreno edificabile. Tale possibilità può essere presa in considerazione soprattutto per gli immobili più vecchi in località ambite, in quanto questi spesso dispongono anche di un ampio spazio circostante. In questo caso, è opportuno determinare innanzitutto i valori di mercato sia dell’immobile esistente che del terreno edificabile.

I nostri agenti immobiliari esperti, nel corso della valutazione, vi faranno notare fin da subito l’eventuale sottoutilizzo del fondo, che rende l’oggetto particolarmente interessante per gli imprenditori edili o gli investitori. Se l’immobile viene venduto come terreno edificabile, eventuali investimenti volti a incrementare il valore dell’edificio non possono essere presi in considerazione nella dichiarazione d’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. In questo caso non vale la pena ristrutturare l’immobile prima di venderlo.

Ristrutturazione di un appartamento in proprietà

Nel caso di un vecchio appartamento in proprietà, spesso è controproducente installare una nuova cucina pregiata, nuovi pavimenti di lusso e nuovi sanitari con piani in marmo prima della vendita per ottenere un incremento del valore. La maggior parte dei potenziali acquirenti preferisce scegliere personalmente il colore del rivestimento della cucina, gli elettrodomestici, il tipo di pavimentazione e i sanitari. Per questo motivo è spesso vantaggioso presentarsi sul mercato con un prezzo interessante e lasciare agli acquirenti il compito di effettuare i lavori di ristrutturazione.

Accumulo di oneri di risanamento

Se l’immobile viene proposto come proprietà esistente, è importante individuare un possibile accumulo di oneri di risanamento e non trascurare gli aspetti relativi all’efficientamento energetico, sempre più vincolanti. Dovete decidere se ha senso sostituire l’impianto di riscaldamento o ottimizzare l’efficienza energetica dell’involucro edilizio prima della vendita. L’eliminazione dell’accumulo di oneri di risanamento non porta infatti a un incremento lineare del valore. Questa considerazione è valida anche per gli appartamenti in proprietà. Gli esperti di Raiffeisen Agenti immobiliari possono fornirvi una consulenza per aiutarvi a decidere.

Al contrario, un accumulo di oneri di risanamento deve essere preso in considerazione nel prezzo di vendita potenziale e reso trasparente. I nostri agenti immobiliari ne tengono conto nella valutazione e quindi nel calcolo del prezzo di vendita consigliato.

Questa trasparenza dà ai nuovi proprietari la possibilità di ristrutturare la casa nella misura che ritengono più opportuna. In fondo, il tipo di pompa di calore e le misure di efficienza energetica utilizzate in una ristrutturazione sono una questione di opinioni e di budget.

Risanamento superficiale?

Nel caso di immobili esistenti, si dovrebbe evitare di effettuare risanamenti superficiali, considerati spesso come trucchi di vendita a buon mercato che raramente incontrano il gusto dei potenziali acquirenti.

È molto più importante invece fornire un’impressione curata che permetta ai potenziali acquirenti di interpretare i propri sogni e le proprie visioni sull’immobile. È difficile raggiungere questo obiettivo in un giardino completamente incolto o in cucine, bagni o locali poco igienici.

Conclusione

In sintesi, una ristrutturazione per mantenere il valore di un immobile ha senso, ma non per incrementarne il valore poco prima della vendita.