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Méthode de la valeur réelle

La méthode de la valeur réelle, également connue sous le nom de méthode de la valeur intrinsèque, est une méthode importante pour estimer les biens immobiliers en Suisse. Elle est fréquemment utilisée pour déterminer la valeur matérielle d’un bien immobilier, notamment quand il s’agit d’objets qui ne génèrent pas de revenus, par exemple les maisons individuelles à usage propre ou les bâtiments historiques. 

Bases de la méthode de la valeur réelle 

La méthode de la valeur réelle se fonde sur l’hypothèse qu’un acheteur ne paiera pas plus pour un bien immobilier qu’il n’en coûterait pour le reconstruire dans son état actuel. La valeur est déterminée en additionnant la valeur du sol et la valeur actuelle de la construction. La valeur actuelle est déterminée à partir des coûts de construction par mètre cube et du volume du bâtiment. En Suisse, la valeur indicative pour les coûts de construction varie entre approximativement CHF 600.– et CHF 900.– par mètre cube. 

Calcul de la valeur réelle 

Le calcul s’effectue en plusieurs étapes: 

Détermination de la valeur du sol: celle-ci est déterminée au moyen d’une comparaison avec des ventes immobilières similaires dans l’environnement. La valeur indicative du sol est indépendante des constructions et est généralement indiquée par mètre carré. 

Calcul de la valeur actuelle: les coûts de la construction neuve d’un bâtiment équivalent sur le même terrain sont alors pris en compte. Ces coûts sont soumis à une réduction pour vétusté qui correspond à l’usure du bâtiment au fil des ans. 

Addition des valeurs: la valeur réelle définitive correspond à la somme de la valeur du sol et de la valeur actuelle. Cette méthode est particulièrement utile pour les biens immobiliers ayant des caractéristiques particulières difficiles à évaluer, par exemple les biens immobiliers de luxe ou les bâtiments historiques. 

    Domaines d’application

    La méthode de la valeur réelle s’applique dans différents scénarios. Elle convient particulièrement lorsqu’il n’existe pas de données de comparaison suffisantes pour déterminer la valeur ou lorsque la méthode des valeurs de comparaison est inapplicable. La méthode de la valeur réelle est également avantageuse pour les biens immobiliers ayant des caractéristiques d’aménagement particulières difficilement comparables. 

    Avantages et limitations

    L’un des principaux avantages de la méthode de la valeur réelle réside dans son objectivité, puisqu’elle se base sur les coûts réels. Elle ne tient cependant pas compte de la demande actuelle sur le marché, ce qui peut avoir pour conséquence que la valeur réelle déterminée diffère considérablement de la valeur du marché. C’est la raison pour laquelle les banques s’appuient souvent sur d’autres méthodes d’évaluation plus proches du prix de vente effectif lorsqu’elles octroient des hypothèques. 

    Conclusion

    La méthode de la valeur réelle offre globalement une base fondée pour l’estimation immobilière en Suisse, notamment dans les cas où d’autres méthodes ne sont pas applicables. Elle aide les propriétaires et les investisseurs à mieux comprendre la valeur effective de leur bien immobilier et à prendre des décisions appropriées.