Est-il judicieux de rénover un bien immobilier avant de le vendre afin d’accroître sa valeur?

Vous prévoyez de vendre votre bien immobilier et vous aimeriez savoir s’il vaut la peine de le rénover au préalable pour augmenter sa valeur? Il n’est pas facile de répondre à cette question, car différents facteurs influent sur la décision à prendre.

Que vous possédiez une maison individuelle ancienne sans vis-à-vis sur un vaste terrain ou un grand appartement en propriété qui commence à se faire vieux, vous disposez de différentes possibilités pour accroître sa valeur.

Environnement de marché favorable

Il existe certains facteurs d’augmentation de la valeur sur lesquels il n’est pas possible d’influer. Il se peut que, depuis l’achat de votre maison ou de votre appartement en propriété, les infrastructures autour de votre domicile ainsi que les prescriptions en matière de construction se soient améliorées. En outre, dans certaines régions, une croissance démographique constante engendre une pénurie de logements. Une éventuelle augmentation de la valeur peut donc dépendre de l’endroit où l’on se trouve.

Augmentation de la valeur de la propriété du logement entre 2015 et 2024 dans les différentes régions:

^{Source: SRED, Raiffeisen Economic Research}

En raison de l’augmentation des prix de l’immobilier, vous pouvez vendre l’objet plus cher que vous l’avez acheté. Vous profitez donc d’un accroissement de la valeur du bien immobilier en raison d’une évolution de l’environnement de marché. Cela présuppose que votre logement à usage propre n’ait subi aucun retard de rénovation et ait systématiquement été entretenu.

Mesures générant une plus-value

Souvent, la rénovation d’un bien immobilier vise à préserver sa valeur. Mais si vous possédez une maison construite en 1950, que vous procédez à une rénovation énergétique complète et que vous réalisez une extension permettant de disposer de trois pièces supplémentaires, la valeur de l’objet augmentera. La surface habitable sera plus grande et les coûts énergétiques seront moindres.

Il existe toutefois le risque que les mesures visant à générer une plus-value aient l’effet inverse. Par exemple, si l’extension a été conçue selon des plans peu pertinents ou se situe à un endroit qui n’est pas optimal, il se peut que vous ne trouviez pas de personnes disposées à payer pour l’augmentation de la valeur.

Exemples de mesures générant une plus-value

• Agrandissement du balcon
• Ajout d’un jardin d’hiver chauffé
• Vaste rénovation énergétique
• Ravalement de façade pour des raisons esthétiques
• Construction d’une piscine
• Installation d’un sauna
• Nouvelle terrasse avec pergola
• Installation de lucarnes
• Installation de fenêtres avec triple vitrage
• Nouveau carport ou garage
• Nouvelle cabane de jardin luxueuse

Aspects fiscaux

Im Gegensatz zu werterhaltenden Sanierungen können bei wertvermehrenden Renovationen die Kosten nicht von den Steuern abgezogen werden. Oft kommt es vor, dass das Steueramt vermeintliche werterhaltende Sanierungen als wertvermehrend einstuft und den Abzug rückgängig macht. Hier ist es ratsam, vor dem Beginn der Renovationen mit der Steuerbehörde oder einer entsprechenden Fachperson in Kontakt zu treten, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden. 

Est-il pertinent d’effectuer une rénovation avant de vendre une maison?

Bien immobilier existant en tant que terrain à bâtir

Dans le cas d’un immeuble d’habitation sans vis-à-vis, il convient de se demander s’il serait judicieux de vendre le bien immobilier existant en tant que terrain à bâtir. On peut notamment envisager cette solution avec des biens immobiliers anciens situés à un emplacement convoité, car ils disposent souvent d’un vaste terrain. On doit alors commencer par déterminer les valeurs du marché de l’objet en tant que bien immobilier existant et comme terrain à bâtir.

Lors de l’évaluation, nos agentes et agents immobiliers chevronnés attireront rapidement votre attention sur une éventuelle sous-utilisation du bien-fonds; l’objet serait alors surtout intéressant pour les entrepreneuses et entrepreneurs ainsi que pour les investisseuses et investisseurs. En cas de vente en tant que terrain à bâtir, les éventuels investissements accroissant la valeur du bâtiment ne pourront pas être mentionnés sur la déclaration relative à l’impôt sur les gains immobiliers. Il ne serait donc pas judicieux de procéder à une rénovation avant la vente.

Rénovation d’un appartement en propriété

Pour un vieil appartement en propriété, il est contre-productif à maints égards d’installer avant la vente une cuisine haut de gamme, des revêtements de sol luxueux et des salles d’eau avec des plaques de marbre afin d’accroître la valeur du bien. La plupart des personnes intéressées préfèrent choisir elles-mêmes la couleur du plan de travail de la cuisine, les appareils électroménagers, le type de revêtement de sol et l’équipement des salles de bain. Souvent, il vaut donc mieux proposer l’objet à un prix attractif et laisser le soin à l’acheteuse ou à l’acheteur de procéder à des rénovations.

Retard de rénovation

Si le bien est proposé en tant que bien immobilier existant, il s’agit d’identifier un éventuel retard de rénovation en s’intéressant également aux aspects énergétiques, qui font de plus en plus souvent l’objet de prescriptions. Vous devez décider s’il est préférable de remplacer le système de chauffage avant la vente ou de procéder à l’optimisation énergétique de l’enveloppe du bâtiment. En effet, le fait de remédier au retard de rénovation n’engendre pas de plus-value linéaire. Il en va de même pour les appartements en propriété. Avant de prendre une décision, vous pouvez demander conseil aux spécialistes de Raiffeisen Agents immobiliers.

A l’inverse, un retard de rénovation doit être pris en compte dans le prix de vente et présenté de manière transparente. Nos agentes et agents immobiliers en tiennent systématiquement compte dans l’évaluation, et donc dans la définition du prix de vente recommandé.

Cette transparence permettra aux nouveaux propriétaires de rénover la maison dans la mesure qu’ils jugent appropriée. En effet, le type de pompe à chaleur et de mesures énergétiques prises dans le cadre d’une rénovation dépendent du point de vue et du budget de chacune et de chacun.

Quid des rénovations cosmétiques?

Dans le cas de biens immobiliers existants, on doit s’abstenir de réaliser des rénovations «cosmétiques». En effet, ces astuces de vente sont généralement visibles et plaisent rarement aux acheteuses et acheteurs potentiels.

Il est beaucoup plus important de laisser une bonne impression en faisant en sorte que les personnes intéressées puissent s’imaginer réaliser leurs rêves et concrétiser leur vision du bien immobilier, ce qui est difficilement possible avec un jardin laissé à l’abandon ou avec une cuisine, une salle de bains ou une buanderie particulièrement sale.

Conclusion

Pour résumer, une rénovation du bien immobilier en vue de préserver sa valeur est plus judicieuse qu’une augmentation de la valeur peu avant la vente.