Que réglemente un contrat de réservation lors de l’achat d’un bien immobilier?

Lors de l’acquisition ou de la vente d’un bien immobilier), il est fréquent qu’un contrat de réservation – ou une déclaration formelle d’intention d’achat – intervienne à un moment donné. Dans cet article, vous en apprendrez davantage sur les sujets suivants:

1. Qu’est-ce qu’un contrat de réservation / une déclaration formelle d’intention d’achat ?
2. Que contient un tel contrat?
3. Quand et par qui doit-il être signé?
4. Quelles sont les bases juridiques?
5. Quels sont les avantages et les inconvénients?
6. Comment un tel contrat se présente-t-il concrètement? (téléchargement)

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Qu’est-ce qu’une déclaration d’intention formelle d’achat ferme lors d’une transaction immobilière? 

La déclaration formelle d’intention d’achat ou le contrat de réservation en cas d’achat d’une maison ou d’un appartement est une convention écrite entre l’acheteur et le vendeur. Elle vise à préparer la transaction finale en réservant le bien pour l’acheteur, aux conditions convenues dans le document. Durant cette période, le vendeur s’engage en principe à ne pas vendre le bien à d’autres acquéreurs potentiels. L’acheteur potentiel a ainsi le temps de clarifier le financement ou d’examiner d’autres détails. 

Il est courant que le vendeur demande un acompte ou une caution afin de confirmer la réservation. Ce montant peut varier et n’est pas réglementé par la loi.

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Que précise un contrat de réservation?

Un contrat de réservation peut être rédigé de manière plus ou moins détaillée. Souvent, il inclut déjà des informations précises qui figureront ensuite dans l’acte de vente définitif. Il s’agit notamment: 

1. des noms et adresses de l’acheteur et du vendeur
2. de la localisation, la nature et la forme de propriété du bien immobilier
3. du prix d’achat
4. de la date de remise
5. d’éventuels contrats de bail et servitudes
6. des signatures de l’acheteur et du vendeur

Le contrat précise également le montant de l’acompte ou de la caution, ainsi que divers aspects organisationnels ou procéduraux.

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Date de signature du contrat

Chez Raiffeisen Agents immobiliers, le processus de vente d’un bien se déroule généralement comme suit:

La signature du contrat a donc lieu en règle générale aux étapes 3 et 5 et est effectuée par les deux parties contractantes.

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Bases légales

Etant donné qu’il est impossible en Suisse d’exécuter un acte juridique concernant un bien immobilier sans acte authentique, le contrat de réservation / la déclaration formelle d’intention d’achat n’est pas contraignant. Cela signifie que le contrat ne remplit pas les exigences formelles légales et n’est donc pas valide. Sauf si le contrat a déjà fait l’objet d’un acte notarié. Cependant, on y renonce généralement pour des raisons de coûts, car on ne souhaite pas payer deux fois les frais de notaire.

En d’autres termes : il n’est pas valide, tant qu’il n’a pas fait l’objet d’un acte notarié. Cependant, à ce stade de la procédure, on y renonce généralement pour des raisons de coûts, car on ne souhaite pas payer deux fois les frais de notaire.

Est-il possible de se retirer d’un contrat de réservation lors de l’achat d’un bien immobilier?

Tant que le contrat de vente final n’a pas été dûment signé et authentifié par les deux parties contractantes, l’acheteur et le vendeur peuvent en principe se départir d’un contrat de réservation. Il faut toutefois tenir compte des conséquences suivantes:

1. Si le vendeur se retire, l’acheteur a droit au remboursement de l’acompte / caution.
2. Si l’acquéreur se retire de l’achat de la maison, le vendeur peut normalement garder une partie de l’acompte en contrepartie des dépenses déjà effectuées. 

Par ailleurs, il faut tenir compte du fait que le principe de bonne foi s’applique également au contrat de réservation, bien qu’il ne soit pas juridiquement contraignant. Si un contrat de réservation est conclu de manière frauduleuse – par exemple, si le vendeur n’avait en réalité aucune intention de céder le bien immobilier ou si l’acheteur n’a jamais eu l’intention de l’acquérir – aucun dédommagement ne peut être réclamé en cas de résiliation du contrat.

Pourquoi est-il quand même judicieux de signer une déclaration formelle d’intention d’achat / un contrat de réservation ?

Bien que le contrat de réservation n’engage en rien juridiquement, il offre néanmoins quelques avantages. A savoir :

1. La signature du contrat de réservation confirme l’intérêt sérieux des deux parties contractantes pour la conclusion de la vente immobilière. 
2. Une déclaration d’intention formelle d’achat ou un contrat de réservation comporte en règle générale des informations qui figureront également dans le contrat de vente. La signature d’un contrat de réservation augmente donc la possibilité d’éviter tout désaccord lors du contrat de vente définitif.
3. Le contrat signé instaure un climat de confiance entre l’acheteur et le vendeur du bien immobilier. 

Différence entre la promesse d’achat et le contrat de réservation

La différence entre une promesse d’achat et un contrat de réservation réside dans la forme contractuelle: 

1. Promesse d’achat:une promesse d’achat est une obligation de conclure un contrat dans le futur. Pour être valable, elle doit remplir les mêmes conditions de forme que le futur contrat de vente. Une promesse d’achat portant sur un bien immobilier doit donc faire l’objet d’un acte notarié. 
2. Contrat de réservation:le contrat de réservation est simplement conclu par écrit. Il n’est donc pas contraignant s’il concerne un bien immobilier. 

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A quoi ressemble concrètement une déclaration d’intention formelle d’achat chez Raiffeisen Agents immobiliers?

Vous pouvez télécharger ici le formulaire d’un contrat correspondant au format PDF.